轉自：中國經營網

中經記者 郭陽琛 石英婧 上海報道

備受關注的“全國總價地王”徐匯東安城市更新項目（以下簡稱“徐匯東安項目”）第三宗涉宅地塊最終迎來了“操盤手”。

近日，上海老牌國資房企中華企業股份有限公司（以下簡稱“中華企業”，600675.SH）發布公告稱，其全資子公司上海瀾鑽置業有限公司與宸嘉發展集團有限公司（以下簡稱“宸嘉發展”）全資子公司上海新祺弘創置業有限公司組成聯合體，以29.87億元成交總價競得上海城市更新建設發展有限公司全資子公司上海新楓安企業發展有限公司（以下簡稱“新楓安”）100%股權及相應債權。其中，中華企業方面以約20.91億元占股70%，宸嘉發展方面以約8.96億元占股30%。

據悉，中華企業和宸嘉發展共同拿下的是徐匯區C030301單元127b-23地塊，是“全國總價地王”徐匯東安項目的一部分，也是三宗涉宅用地中規模最小的地塊。該地塊定位為高端純住宅，規劃總戶數206戶，套均總價預計將超過6000萬元。這也意味着，上海市中心城區規模最大的舊改項目已正式全面進入實質性建設階段。

“本次成功競拍，符合公司戰略發展布局與整體經營需要，有助於增加公司項目儲備。”中華企業相關負責人日前向《中國經營報》記者表示。宸嘉發展相關人士則表示，目前，徐匯東安項目地塊仍在初步建設階段，產品規劃、上市節點等詳細情況尚在研究之中。

“補倉”上海核心區項目儲備

相關資料显示，徐匯東安項目也是上海市史上最大單地塊一次性徵收項目，2025年以協議方式陸續出讓三宗涉住宅地塊，總金額高達523.03億元，一舉刷新全國涉宅用地出讓總價紀錄。

今年9月初，由中海地產（00688.HK）、招商蛇口（001979.SZ）、徐匯城投、中旅投資聯合組成的開發主體，通過上海產權交易所正式完成對徐匯東安項目所屬公司股權交易，獲得其中兩宗地塊——徐匯區C030301單元127b-24、125-31的開發權。其中，中海地產、招商蛇口、中旅投資以總價154.78億元拿下項目公司90%股權，徐匯城投作為原股東，仍保留項目公司10%的股權。

中華企業此次聯合宸嘉發展共同拿下徐匯區C030301單元127b-23地塊，也意味着徐匯東安項目三宗涉宅地塊的“操盤手”已全部塵埃落定。

據中華企業相關負責人介紹，徐匯東安項目對整個板塊的能級提升和城市板塊的迭代升級有重要意義。在徐匯楓林-01的更新單元規劃中，該區域被定位為國際醫創社區，以“一廊三帶五組團”為規劃理念，圍繞醫創產業打造開放創新中心，同時設立國際交流門戶，將被打造成為全球醫療科技創新的重要樞紐。

相關資料显示，中華企業和宸嘉發展拿下的上述地塊為純住宅用地，容積率2.63，可建面積6.62萬平方米，建築限高100米，沒有公租房、中小套比例要求，協議出讓成交金額為83.5億元，成交樓麵價12.61萬元/平方米。該地塊最初由新楓安摘得。

今年8月16日，中華企業方面便發布公告稱，受新楓安委託，負責建設管理徐匯區C030301單元127b-23地塊項目，並簽署了相關開發委託管理合同。項目代建管理費由基礎管理費和考核管理費組成，總金額為銷售金額的2%。

此後的8月27日，中華企業董事會召開臨時會議，審議通過關於參与收購新楓安100%股權的議案，公司董事會同意：一是中華企業出資設立拿地公司，註冊資金不超過1000萬元；二是中華企業或前述新設拿地公司和宸嘉發展或其全資子公司組成聯合體報名參与競拍，且中華企業最高出價金額不超過25億元；三是競拍成功后，中華企業新設拿地公司持有新楓安股權比例不超過70%(含70%）。

不到一個月後，上述合作方案最終“靴子落地”。根據公告，中華企業和宸嘉發展以29.87億元成功競得新楓安100%股權，兩家企業分別持股70%、30%。

中華企業方面表示，本次競拍是公司管理層在當前房地產市場狀況下，充分考慮風險因素基礎上進行的投資決策，可增加公司項目儲備，符合公司戰略發展布局與整體經營需要。

套均總價預計超6000萬元

公開資料显示，中華企業創立於1954年，1993年改製為A股上市公司，繫上海市解放后首家專業房地產開發經營企業。其業務範圍涵蓋住宅開發、商辦項目開發、持有型物業經營及物業服務管理。

“徐匯東安項目是上海市在城市更新方面的標誌性實踐案例。”業內人士指出，作為上海地產集團旗下唯一市場化的房地產綜合開發平台，中華企業兼具集團產業資源、資金優勢、商業運營能力和物業服務能力，通過此次布局有望實現既有業務與城市更新業務的緊密聯動，進一步發揮綜合開發優勢。

宸嘉發展雖然是一家成立僅4年的“年輕”房企，但近年來的發展勢頭迅猛。宸嘉發展在上海市的首個項目——長風嘉佰道首開即售罄、銷售額超60億元，此後還在激烈競爭中摘得徐匯區龍華“地王”。此前有市場消息稱，宸嘉發展要入局徐匯東安項目，在該項目不遠處便是其正在開發的嘉佰道徐匯。

從區位來看，徐匯區C030301單元127b-23地塊位於徐匯區內環核心，北鄰衡復歷史風貌區，南接徐匯濱江，西靠徐家匯商圈，周邊商業、醫療、生態資源密集，軌道交通4、7、12號線交匯，形成了稀缺的“黃金生活圈”。

徐匯濱江板塊已成為上海市高端住宅市場的熱門區域。據悉，與徐匯東安項目距離最近的西岸譽府，在今年一季度開盤即售罄，合計銷售金額約48億元。再往東即頂着“全國最高樓麵價紀錄”光環的潮鳴東方，該項目於5月11日開盤，一次性推出120套總價千萬元級的大平層房源，銷售均價高達19.5萬元/平方米，銷售總金額69.88億元。

根據上海市徐匯區人民政府官網9月8日發布的《徐匯區C030301單元127b-23地塊項目設計方案》，該地塊將規劃建設5棟17—25層住宅樓，總共206戶，設機動停車位635個，非機動停車位277個。

上述中華企業相關負責人進一步表示，該項目定位為高端純住宅，產品戶型面積260—360平方米，套均面積約330平方米，預計套均總價將超過6000萬元。

“中華企業亦在財務層面保持充裕的資金儲備，可為項目開發提供堅實保障。”上述中華企業相關負責人強調，截至2025年6月底，公司貨幣資金達178.14億元，遠超短期有息負債水平，不僅支撐了此次對徐匯東安項目地塊的順利競得，也為後續高標準建設和品質兌現提供了充分的資金“安全墊”。

（編輯：張家振 審核：童海華 校對：燕郁霞）