房價下跌的顧慮，中國“養兒防老”的思維定勢，產品牽涉到房地產、金融、財稅、司法等多個業務領域，操作複雜……這種種因素使在國外操作成熟的以房養老在中國市場上顯得有些孤單和清冷
法治周末記者 馬樹娟
看着牆上的時鐘指針定格在9點鐘，年過七旬的康恩伯（化名）拎着手提袋匆匆出了門，他要趕在早市收攤前採購好一天的蔬菜，雖然只有別人挑揀剩下、品相不好的蔬菜，但勝在價格便宜。
這曾是康恩伯夫妻二人的日常生活。
不過，這兩年來，兩位老人不再光顧早市賣剩下的蔬菜，而是去超市買最新鮮的時蔬；從未出過國門的他們不僅去了港澳台，還在德國旅居了1個月，又去了北歐四國。最近兩位老人又在計劃，完成美國旅行后，前往莫斯科，去了結他們的莫斯科情結。
而康恩伯的生活之所以發生如此大的改變，還在於3年前，他和愛人辦理了以房養老保險業務。
在2008年唯一的女兒離世后，儘管康恩伯夫妻倆每月合計有六千餘元的退休金，但為了儲備日後的醫藥費，不得不節衣縮食。2015年，他和愛人購買了幸福人壽以房養老保險產品，成為國內首批以房養老保險客戶，兩人每月可領取9100元養老金。有了這筆可觀的收入，他們打算換一種更為從容的活法。
今年7月底，在以房養老保險試點4年之後，中國銀保監會下發文件《關於擴大老年人住房反向抵押養老保險開展範圍的通知》（以下簡稱《通知》），決定將老年人住房反向抵押養老保險擴大到全國範圍開展。
試點4年間，累計簽約的兩百餘保單中，有生活得以改善的老年人的感恩，也有行業內的擔憂和觀望，亦有親身參与者的困惑與期待。
孤獨的吃螃蟹者
康恩伯參保的以房養老保險，規範的叫法為老年人住房反向抵押養老保險，是一種將住房抵押與終身年金保險相結合的商業養老保險業務。
通俗的講，就是老人把自己名下的房產抵押給保險公司，在房屋產權、使用權仍歸老人所有的情況下，保險公司根據房產的價值，按比例每月向老人支付養老金，直到老人身故。老人身故后，保險公司獲得抵押房產處置權，處置所得將優先用於償付養老保險相關費用。
以房養老最早起源於荷蘭，在美國等金融市場發達的國家已運行許多年，而在國內最早提出以房養老保險建議則是在2003年。當年身為中房集團董事長的孟曉蘇向時任國務院總理溫家寶呈送了在中國建立“反向抵押貸款”的壽險服務建議。
不過，由於多種原因，一直到2013年國務院下發《國務院關於加快發展養老服務業的若干意見》，“開展老年人住房反向抵押養老保險試點”才出現在國務院的官方文件中。
2014年6月，原保監會下發《關於開展老年人住房反向抵押養老保險試點的指導意見》，在北京、上海、廣州、武漢4個城市進行試點。
其時，孟曉蘇在幸福人壽擔任董事長，在他的主導下，幸福人壽成立專項領導小組，並啟動調研，於2015年3月推出了房來寶A款產品。記者了解到，同期還有另外3家保險公司進行試點，不過幾年來，真正推出產品，進行業務實質運作的只有幸福人壽一家。
孟曉蘇認為，基於中國龐大的老齡化人口和失獨、無子女家庭基數，中國將對以房養老保險有巨大的潛在市場需求；而以房養老保險的基礎資產——房產價格即便會出現波動，但長遠來看，仍會上漲。
不過，很多保險公司顧慮房價下跌、擔心中國“養兒防老”的思維定勢難以短時間打破，而該產品又牽涉到房地產、金融、財稅、司法等多個業務領域，操作複雜，不敢貿然涉足。這使得無論是孟曉蘇，還是幸福人壽的身影在這個市場上都顯得有些孤單。
以房養老之惑
在很多人看來，中國人千百年來的傳統是“養兒防老”“但存方寸地，留與子孫耕”，以房養老保險更適用於孤寡失獨老人，一旦出了這個邊界，勢必遭遇很大的阻力。
現實似乎也在一定程度上印證了這一點。
幸福人壽反向抵押養老保險辦公室高級專員陳磊回憶，2014年下半年，幸福人壽要推出以房養老保險的消息傳出后，北京有一位老夫妻就打電話前來諮詢想辦理入保。然而，在該產品推出的前十多天，這位老人的愛人不幸去世，房屋之於老人便不再是完全產權，而常年不來往的兒子則跳出來，堅決反對老人入保，由於兒子的反對，這位老人至今都未能辦成業務。而在這兩年中，對方也未承擔贍養老人的義務。
而有的投保老人即便已經簽單，甚至都辦理抵押了，最終也不得不因子女兒孫的軟磨硬泡，甚至是斷絕家庭關係的威脅，而不忍心或者不敢再辦下去了，只得撤單。
而隨着房價的上漲，個別老人也會重新算賬。以一套2016年評估價為500萬元的房產為例，保險公司給付的養老金每月約為1.5萬元，在房價上漲到近700萬元后，老人認為賣房吃利息於他而言更為划算，於是在還有其他居所的情況下選擇了退保。
幸福人壽提供的數據显示，截至8月31日，以房養老保險業務在8個試點城市累計簽約214單（147戶），累計承保149單（105戶）。其中，北上廣投保客戶占絕大多數，平均投保年齡71歲。
銀保監會的《通知》下發后，很多媒體和業內人士結合幸福人壽的試點情況，多用“遇冷”一詞來描述以房養老保險4年的試點結果，並認為以房養老保險的擴圍前景難言樂觀。
對此，無論是孟曉蘇，還是幸福人壽推進該業務的工作人員，都不甚認同。他們認為，是外界對試點期間入保人數規模的期望值太高。
孟曉蘇告訴記者，當初試點時，公司確定的規模就是200戶。 記者了解到，考慮到以房養老保險本身就是一款小眾產品，幸福人壽方面其實未做大規模主動推銷，多是老人主動來電來訪做成的。
經過4年的市場培育，幸福人壽的數據显示，有子女家庭投保比例已經高於無子女家庭，開始有越來越多的年輕人來電來訪，為父母諮詢辦理以房養老保險相關事宜。
抵押法條衝突
當然，作為以房養老保險市場的第一個吃螃蟹者和探路者，幸福人壽在實踐中也遇到了不少難題。
面對一個國內剛剛起步的新型保險產品，不僅老百姓的認知和接受度有限，一些二三線城市辦理抵押、公證等相關業務的基層工作人員也有頗多困惑，使得業務推進頗費周折。
與銀行正向按揭貸款辦理一般性抵押不同，其抵押的金額和期限都是固定的，而反向抵押養老保險需要辦理最高額抵押，即根據協議約定，在最高債權限額內，以抵押物對一定期間內連續發生的債權作擔保。
陳磊解釋，由於老人身故的時間不確定，因此抵押期限不確定，屆時抵押的金額也具有不確定性。如果按照當下的房產評估價來計算其抵押價值，那麼根本無法覆蓋保險公司的抵押成本支出和風險。
但相關城市辦理抵押業務的工作人員會搬出擔保法第35條的規定：“抵押人所擔保的債權不得超出其抵押物的價值。”
每次遇到這種情況，幸福人壽的工作人員都要同對方作大量細緻的溝通，並搬出2007年出台的物權法予以解釋。
陳磊學外語出身，但是在這幾年推進以房養老保險業務的過程中，她幾乎把擔保法、物權法、繼承法等相關法律的條款熟記於心。
在保險公司工作人員搬出物權法后，“一些思維比較開放的，還是能接受的，但實際上他在辦理時也是戰戰兢兢地辦，畢竟對應的上級部門並沒有發文告訴他一定能辦，而基於雙方的約定又可以辦理”。
但並不是每次辦理業務都能如此幸運。陳磊坦言，有的地方抵押登記部門就堅稱，以房養老保險抵押業務跟擔保法是銜接不上、不匹配的，因此不予辦理，導致業務無法向前推進。
據陳磊介紹，一般情況下，以房養老保險業務走完整個流程至少需要兩個月時間，但是因為有時卡在抵押環節，使得業務流程拖了近一年才走完。
公證環節因以房養老騙局躺槍卡殼
讓以房養老保險業務推進緩慢的還有公證環節。
近幾年來，在正規的以房養老保險業務推進緩慢時，一些打着國家政策支持旗號、利用公證等法律增信背書的以房養老騙局卻層出不窮，導致不少參与的老人損失慘重，流離失所。
為了規範公證執業行為，2017年8月，司法部印發了《關於公證執業“五不準”的通知》（以下簡稱“通知”），提出不準辦理涉及不動產處分的全項委託公證、不得辦理具有擔保性質的委託公證等五項要求。
然而，這份旨在保障老年人權益的規定，卻在執行環節出現了一些異化。
陳磊告訴記者，這份通知下發后，一些二三線城市的部分工作人員在辦理以房養老保險的公證時，特別謹慎猶豫，甚至暫停了相關業務；在保險公司拿出一系列國家鼓勵以房養老保險的政策據理力爭后，對方也只是表示“要研究一下”，等明確可以辦的時候再通知。
而“研究一下”，則意味着這筆業務卡在公證環節無法繼續向下推進。陳磊告訴記者，在三番五次溝通無果的情況下，有的老人就會比較着急，其中有一位老人在無奈之下，就向當地市長熱線打了投訴電話，最後該筆業務得以放行。
不過，這種特事特辦並沒有理所當然地適用於後續的同類業務，保險公司在辦理後續業務時仍需要不斷的溝通。“曾經有兩個月，為了跟公證處溝通推進業務，我們工作人員給相關部門至少打了10次電話、每個星期都去一趟。”當時，身在北京總部的陳磊也給對方去過兩次電話，詳細解釋這一業務的特點，每次都溝通半個小時以上，還好最後經過反覆耐心的溝通事情得以解決。
此外，以房養老保險業務需要老人指定繼承人，如果老人指定的是法定的第一順位繼承人，那麼公證處會积極辦理；而如果因為與子女關係不睦，指定外甥、侄子或朋友等非法定或非第一順位繼承人，即便老人是在清醒意識下錶達的真實意願，一些公證處也擔心有朝一日老人的子女大鬧公證處，而生出很多擔心和顧慮，甚至拒絕做公證。
陳磊告訴記者，曾經在一城市有一位老人因為女兒不孝，想在投保時將繼承人指定為經常照顧自己的女婿，經過多番溝通，當時合作的一家公證處就一直不敢辦理。
擴圍還需政策助力
在試點推進緩慢的情況下，此次銀保監會發文將以房養老保險推廣至全國，在業內人士看來，這與我國老齡化趨勢進一步加劇、社會養老負擔加重不無關係。
全國老齡辦最新統計數據显示，2017年，60歲以上老年人口達2.4億人，佔總人口的比重達17.3%。預計到2010年，全國60歲以上老年人口將增加到2.55億人左右。另據中國社會科學院世界社保研究中心發布的《中國養老金精算報告2018—2022》显示，養老保險基金會出現收入增速放緩、支出增速加快、未來三四年中國養老金“收不抵支”的省份約為13個至14個。
為了應對養老壓力，政府一方面劃撥部分國有資本不斷充實社保基金，另一方面，也在通過更為市場化的力量緩解，比如推出個人稅收遞延型養老保險等措施。
中國老齡科研中心的副研究員陳泰昌在接受法治周末記者採訪時表示，在我國社會老齡化趨勢加快的背景下，推出以房養老保險這種具有創新性的產品，對於構建多層次養老保障體系，具有非常重要的意義；對於主要擁有房產的老人而言，也可以多一種養老選擇。
然而，記者注意到，在銀保監會此次發文表示要將以房養老保險推廣至全國后，积極響應者依然寥寥。
一位保險行業資深精算人士告訴記者，他所在的保險公司目前還沒有推出以房養老保險的計劃，如果監管部門力推，公司也可能會推出相關的產品，但恐怕不會投入太大的資源。
而要引導保險公司進入這一市場，學界和業界均認為，除了市場自發不斷趨於成熟外，還需要政策助力。
中國社科院世界社保研究中心主任鄭秉文撰文指出，從美國、香港等地以房養老保險的發展實踐看，政府給予政策支持，是其迅速發展的重要因素。
如美國，在以房養老保險啟動階段，投保人數同樣很少。1988年美國政府通過一項法案，授權“聯邦住房管理局”（FHA）向承保人（保險公司）和投保人（老人）提供保險保障，隨後美國住房反向抵押市場迅速發展起來。
鄭秉文建議，在國家政策層面，應儘快將老年人住房反向抵押，納入到我國養老保障體系的制度安排之中，提供相應的政策支持；在法律環境層面，對於現有的繼承法、物權法、擔保法等法律銜接中存在的一些空白點，也亟需修訂相關法律條文。
“尤其是保險公司數量增加、產品種類繁多，就有可能遇到很多其他法律問題，屆時多部委應協力專題討論解決這些法律問題，打通相關法律瓶頸，為反向抵押創造良好的法律環境。”鄭秉文指出。
北京大學國家治理與老齡產業政策研究課題組執行主任、中原集團首席諮詢顧問、中國房地產業協會經濟組專家張坤昱表示，相對於普通的壽險產品，以房養老業務橫跨房地產、保險等領域，涉及抵押登記、公證等環節，手續複雜繁瑣，“關鍵是要各方都能算得過來賬，保險公司辛苦經營一番，要能有所收益；老人也要能從以房養老保險中找到其價值。只有這樣，才能夠調動各方的积極性，讓對社會有益的業務良性發展起來”。
讓先行探索者感到欣慰的是，2017年7月，國務院印發《關於加快商業養老保險的若干意見》，提出支持商業保險機構開展反向抵押保險業務，在房地產交易、登記、公證等機構設立綠色通道、降低收費標準，簡化辦事程序，提升服務效率。
近日，中國銀保監會相關部門負責人袁序成在接受媒體採訪時透露，未來將進一步與自然資源部、司法部等相關部委溝通，力爭通過聯合發文，推動解決制約反向抵押保險業務發展過程中的一些操作性問題。