房產一則“大消息”，市值沒了1100多億！ A股港股都被嚇着了
中國基金報記者 應尤佳
一個僅僅處於論證階段的建議就把A股和港股的地產股都震動了。
中秋節期間，廣東住建廳準備上報住建部，建議試點取消預售制。消息一出，先是昨天港股地產股一起大跌，今天A股開盤后地產股也反應強烈，大幅下挫。
1、地產股遭遇大利空下跌
今天房地產板塊在兩市各行業板塊中跌幅居前，東財的房地產板塊今日下跌1.65%，招保萬金等一眾房地產龍頭全線下跌。
其中，全新好（維權）跌停，新城控股、中南建設、保利地產均跌超過6%，其中新城控股跌6.25%，中南建設跌6.14%，保利地產跌6.01%。此外，招商蛇口跌5.89%，萬科A跌4.5%，金地集團跌4.1%，華夏幸福跌3.83%。板塊內下跌個股有114隻，跌幅在3%以上的共有24隻個股，紅盤報收的個股僅16隻。
昨日中秋節依然開盤的港股反應更快。昨天，港股內房股就出現了全線下跌，港股地產指數下跌0.8%，其中，綠城中國跌6.22%，碧桂園跌5.57%，綠地香港跌5.02%。
基金君算了一下，今日A股地產股大跌3%左右，市值損失600多億，港股昨日房地產市值下跌630億港幣，摺合成550億人民幣。兩者合計損失1150億以上。
2、取消預授權制度事件存在誤讀
上周市場傳出一份文件，廣東省醞釀逐步取消商品房預售制度，全面實施現房銷售，引發關注。流傳出的文件显示，住建部同時向廣東、湖北、四川、江蘇、河南、遼寧等省發函，要求“對預售制度進行研究論證”。
廣東省房地產行業協會的這份函是為了落實住建部的函，網傳函文如下：
廣發地產解讀認為，《住建部文件中》提到的三個行政許可事項分別為“房地產估價機構備案審批”、“房地產經濟資格審批”以及“預售許可證審批”事項，其實是在調研取消預收許可證管理，而不是預售制度。從廣東省住建廳的回復中，並未對預售許可證制度進行討論，而是將主要精力放在了討論預售制度方面，是對源文件的政策目標的一個誤讀，而廣房協的外發的通知，則直接截取了廣東省回復的部分內容，加大了公眾對於原始政策目的的誤讀可能。
他們認為，從國務院到住建部，行政目的是簡政放權，降低行政許可審批對實體經濟效率的限制，針對房地產行業討論的是取消預售證審批，而非預收制度。建議理性分析政策目標，在目前的價值位，他們還表示繼續推薦主流地產龍頭企業。
此後，廣東房協回應，“該文件只是徵詢意見稿，並非真的實施。”當晚，住建部市場監管人士也進行闢謠稱，徵詢取消商品房預售意見的情況不屬實，但沒有直接否認要求各地深入研究。
3、若取消預售制度有何影響
雖然既有誤讀又有澄清，該事件依然引發了市場的強烈反應。這主要是因為取消預售制度對房地產市場的影響實在太大了。
預售制是中國房地產市場化改革的基礎性設計之一。1994年國家出台《房地產管理法》提出“商品房預售制度”，商品房預售製成為中國新房交易的主要模式。預售制度刺激開發商競拍土地，獲得政府的用地，規劃、建設施工和銷售授權后，面向公開市場銷售期房、回籠資金，達到快進快出的目的。該制度的建立為中國房地產近30年的大發展提供了極大的助力，特別是在商品房制度建立初期，房地產預售製為解決住房供應短缺貢獻了重要力量。
但預售制的弊端也開始不斷暴露。此番廣東省住建廳擬訂的相關材料提出，商品房預售制度存在導致工程爛尾、違法違規銷售、交易不公平、房屋面積管理職能難以釐清、不平衡發展和低效率競爭等風險。所以才建議降低預售制帶來的高槓桿效應，逐步取消商品房預售制度，全面實施現售。
有業內人士分析，未來可能有三個方面的影響，一是可能導致萬科、保利等龍頭房企利潤下滑，二是對過度依賴房地產開發貸和高周轉的企業傷害更大，三是會增加建房成本，加速行業淘汰。
“房地產行業的快周轉的模式就要變，高周轉的模式會很受傷。”有市場分析人士表示，“取消預售制，意味着這種高周轉戰略的邏輯不再成立，開發商現金流周轉效率會大為下降，相應商品房供應也會隨之減少。”
業內人士分析，如果取消商品房預售制度，實際上是對於整個房地產行業商業模式進行了巨大的變革。有分析人士稱，如果消息屬實，中國樓市將徹底告別“香港模式”，樓市拐點已經來了。
4、業內人士短期內取消的可能性不大
有業內人士分析，短時間內完全取消的可能性不大，反而提高預售條件或試點在某些城市、某些新地進行是有可能的。有些地區已經有在執行相關政策，上海的預售就要求主體結構封頂才行。“總體而言，該政策會減慢周轉，但對龍頭企業來說是好事，有望促進行業加速整合。”
還有市場人士表示：“現在還只是建議論證調研是否可行的階段。住建部是要求包括廣東省在內的住建部門對預售許可制度進行研究，暫時只是廣東省住建部的一個提案。”
5、基金經理是這麼看待地產股的
對於房地產板塊的走勢，基金經理們的觀點有所不同，有基金經理認為，雖然當前宏觀政策環境對地產板塊“不友好”，但整個行業的集中度一直在持續提升，而宏觀政策面的因素也正在讓中小地產商不斷離場。另一方面，地產股的估值始終不高，而由於地產結算周期滯后，因此今年地產股的業績增長依然可期，地產股，尤其是龍頭地產股的估值被低估。
但是另一種觀點認為，隨着宏觀政策環境的惡化，整個地產市場的銷售環境趨冷，雖然地產股今年業績無虞，但是到了明後年情況可能就會發生變化了。華泰證券的研究報告显示，從2018年前8個月的地產行業數據來看，他們判斷，未來新房市場或將面臨供給邊際增加而需求下滑的局面，後續銷售增速或將逐步放緩，銷售增速已經出現見頂跡象，後續面臨供需結構邊際性惡化的考驗。
在這樣的背景下，房地產板塊整體一路下行其實是有邏輯的，這體現了未來預期在股價中的反映。這種觀點認為，當下地產股雖然估值不高，但並不意味着就值得投資。
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