美的置業經營現金流凈額兩年為負 赴港IPO擬募29億緩解1089億負債
長江商報消息 □本報記者張璐
美的置業（03990，HK）日前成功在香港上市，此番上市定價17港元/股，融資29.17億港元，或是今年房企最大融資規模IPO。
事實上，在2015―2017的三年時間里，美的置業銷售額出現大幅增長，與此同時，因加槓桿擴張，其近幾年負債率也很高，該公司2015―2017年的凈負債率分別為622.1%、624.7%、118.9%。截至2018年3月31日，美的置業負債總額1089億，凈負債率181.4%，高出行業平均水平。
對於公司的巨大債務，未來如何解決？負債率的居高不下，是否意味着美的置業存在一定的財務風險？10月10日，長江商報記者聯繫到美的置業相關負責人，其表示，“處於上市靜默期，不方便接受採訪。”
上海易居房地產研究院總監嚴躍進在接受長江商報記者採訪時表示，一般來說，企業在上市前負債數據反而會增加，這和此類企業加快拿地和积極增加土地儲備是有關的。所以美的置業還是會有很多新的市場壓力。
凈負債率超行業平均水平近一倍
10月11日，美的置業以16.60港元/股開盤，較發行價下跌2.35%。經過開盤前2分鐘近800萬手的成交量后，股價走勢低迷，盤中最大跌幅達7.53%。最終其上市首日報收15.88港元/股，跌幅6.59%，全天成交量1224萬手，成交額僅為2億港元。
長江商報記者查閱招股書發現，美的置業近三年營收數據呈現逐年上漲的趨勢。其中，2015年―2017年營業收入分別為83.12億元，119.92億元，177.16億元，2017年營業收入比2015年增長1倍多。同期凈利潤分別為3.83億元、9.93億元和18.93億元，2017年的凈利潤大約是2015年的5倍。同期毛利率分別為21.5%、22.8%和27.6%。
截至2018年3月31日，美的置業土儲總建築面積已達3310萬平方米。其中公司在珠三角地區的項目體量最大，總土儲為840萬平方米，佔比33.33%。
而高速發展背後，美的置業銷售額不斷變大，根據機構統計，美的置業2017年銷售額約500億元。從招股書合約負債（原科目為預收賬款）同樣可見一斑，2017年美的置業合約負債約363.6億元。
但是，看似亮眼的業績增長，背後是美的置業凈負債率保持高位。
據招股書披露显示，美的置業2015年凈負債率為622.1%、2016年凈負債率為624.7%、2017年凈負債率為118.9%。截至2018年3月31日，美的置業凈負債率181.4%。高出行業平均水平近一倍。
2017年美的置業的負債率雖然比前兩年大幅度下降，但與地產行業平均凈負債率約50%相比，要高出一倍多。對於公司的債務，美的置業也在招股書中寫道：“美的置業目前維持並繼續相當高的債務水平，美的置業未必可產生充足的現金以履行現有及未來的債務責任。”
長期高負債發展，導致美的置業償債壓力非常大，急需增加融資渠道來解決資金難題。
嚴躍進在接受長江商報記者採訪時說：“一般來說，企業在上市前負債數據反而會增加，這和此類企業加快拿地和积極增加土地儲備是有關的。所以類似企業還是會有很多新的市場壓力的。另外若是房地產市場表現不錯，那麼壓力不會太大，但若是後續有很多新的問題，比如說新拿的土地項目開發不到位和銷售不到位，那麼財務風險會隨之擴大。”
未來對於美的置業未來的股價表現，經濟學家宋清輝表示“並不看好”，在他看來，美的置業此時選擇IPO背後的深層次原因仍舊是“缺錢”，因此急於上市圈錢“解渴”。
經營現金流凈額連續兩年為負
截至2018年3月31日，美的置業負債總額1089億。其中，流動負債中的銀行及其他借款約107億，貿易及其他應付款項約215億。這意味着，美的置業短期債務約322億。如果從非流動負債看，美的置業公司債券約20億，銀行及其他借款約294億，長期債務大概在314億。
從目前來看，美的置業的現金流並不足以應對短期債務壓力。
據財報統計，截至2018年3月31日，美的置業擁有157.07億元現金，借款總額為435.79億元，其中包括150億元的信託融資以及220億元的銀行貸款；負債總額約為969億元，按照債務年限分類，少於1年期的債務高達627.05億元；1年―2年的債務額度為139.65億元；2年―5年的債務額度為190.1億元。
參考同行業的其他公司，大部分公司短期債務通常只佔債務總額的20%左右，美的置業相對來說短債比重較高。作為長周期的房地產企業來說，大量短債無疑讓美的置業壓力倍增。
此外，由於行業發展的長期及資金密集性質，美的置業一直在收購土地及擴充業務，從2016年到今年3月31日，美的置業的經營現金流量凈額均為負數，2016年和2017年，經營現金流量凈額分別為-55.54億元、-73.57億元。
其招股書還提到：負經營活動現金流量凈額會削弱其資本開支能力，並對其經營活動造成不利的影響。目前，美的置業只剩下了赴港上市這一條路，然而佔到借款34.5%的信託融資及其他融資安排，更會導致公司融資成本急劇增加。
另外，值得注意的是，美的置業的凈負債率從2016年底的624.7%突然降低至118.9%，並不是業績增長所致，主要是美的置業控股方美的發展（英屬維京群島）、美恆有限公司與美域有限公司向美的置業注資60億元，而這次注資可謂大手筆，其金額數量已超過此次IPO的募資金額。
而控股股東對美的置業的扶持不限於此，其還不斷為美的置業提供免息貸款，2015、2016年、2017年及截至2018年3月31日，來自關聯方的貸款（控股股東及緊密聯繫人）分別為20.12億元、16.5億元、28.56億元、30.19億元。
對於其資金層面，嚴躍進表示，“從此類企業的負債數據看，通過此類股東注資，一方面帶來了資金的導入，另一方面也防範負債數據擴大。類似企業關鍵在於後續對地產周期和城市投資價值的判斷，若沒有此類判斷，其實還是會有很多壓力的。”
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