樓市已實質降溫 2019年進入零增長區間？

　　導讀：“穩”幾乎是行業共識，而在“穩定”基礎上，2019年樓市也將進入“量平價穩”的零增長區間。

　　本報記者 王營

　　實習生 王凡 北京報道

　　2018年，樓市依然面臨明顯的“調控年”，樓市調控延續了2017年的基調，重視長效機制，構建房產分類階梯式消費，解決高房價和庫存區域間不平衡發展的問題；同時注重邊調邊治理，在調控的同時重點打擊樓市亂象，既抓典型又嚴監管。

　　這一年，房價在上下半年呈現涇渭分明的格局。7月中央政治局會議提出“堅決遏制房價上漲”的口號，這成為2018年樓市降溫的一個“分水嶺”，市場預期由“慢漲”變成“下跌”。在剝離投機屬性之後，住宅的居住屬性被充分強化，住宅也正由商品化住宅為主的市場向商品房、租賃住宅和保障性住宅三位一體的三元化方向升級。

　　就當前樓市發展狀況看，降溫已經明確體現。而展望2019年，北京師範大學教授鍾偉的看法是，機可失，時再來。“穩中趨緩、穩中有變的一年，需要大家用一種從容的心態去看待它。”“穩”幾乎是行業共識，而在“穩定”基礎上，2019年樓市也將進入“量平價穩”的零增長區間。

　　預期明顯轉變

　　今年以來，從中央到地方一再強調房地產市場調控政策不放鬆，7 月底中央政治局會議明確強調“下決心解決好房地產市場問題，堅持因城施策，促進供求平衡，合理引導預期，整治市場秩序，堅決遏制房價上漲 ”。堅決遏制房價上漲的口號提出后，潛在購房者的預期急轉直下。

　　7月中央政治局會議提出“堅決遏制房價上漲”的口號，這成為2018年樓市降溫的一個“分水嶺”，市場預期由“慢漲”變成“下跌”。從58安居客房產研究院獨家發布的信心指數來看，2018年10月，購房者信心指數環比下降4.2%，同比下降12.9%，為2017年1月以來最低點，直接反映了購房者市場預期轉變趨勢。同樣2018年10月，經紀人信心指數環比下降0.6%，同比下降8.9%，也是2017年1月以來最低點，經紀人信心指數的下降，則更能體現出樓市的實質性降溫。

　　受市場預期轉變影響，房地產市場延續調整趨勢，在房價及土地流拍調整兩個方面的表現上尤其突出。

　　根據中國房地產指數系統對100個城市的全樣本調查數據显示，2018年11月，百城新建住宅均價為14641元/平方米，環比上漲0.27%，漲幅較10月回落近0.2個百分點，回落較為明顯。具體城市來看，百城中11月有31個城市新建住宅價格環比下跌，下跌城市數量較10月增加12個；其中三四線城市價格調整範圍最廣，下跌城市數量較10月增加9個至21個。二手房方面，2018年11月十大城市二手房均價為39012元/平方米，環比下跌0.38%，跌幅較10月擴大0.35個百分點，其中除南京掛牌價相對堅挺外，其餘9個城市近幾月二手房價格均呈連續下調或間斷性震蕩。

　　從各級別城市新建住宅價格來看，11月上海、廣州、深圳房價均有所鬆動；二線城市環比上漲0.52%，較10月漲幅收窄0.03個百分點，其中廈門、濟南、蘭州連續兩個月下跌；三四線城市環比上漲0.35%，較10月收窄0.28個百分點，在各類城市中收窄幅度最為顯著，其中有超三成的三四線城市價格在調整。

　　土地流拍也是市場預期轉變的一大特徵。2018年1-11月，全國300個城市共流拍618宗住宅用地，總規劃建築面積為7529萬平方米，約是2017年全年流拍地塊總規劃建築面積的2.3倍。從流拍地塊宗數佔比來看，流拍宗數佔總推出宗數的比重為6.9%，達近年來較高值。全國住宅用地零溢價成交地塊共12828宗，佔總成交地塊宗數的比重為57.3%，較去年同期提升2.0個百分點。

　　調整通道

　　由於市場預期已經明顯轉變，對於未來一年，中國指數研究院認為，整體來看，受市場需求端、供應端、金融端等多維度監管的持續推進，調控效果穩固延續，市場預期轉向，房地產市場繼續進入調整通道，一線城市房價也在經歷長時間橫盤后率先進入調整，預計未來整體房地產市場將進一步承壓。

　　新城控股副總裁歐陽捷也認為，政策還會延續，房地產的定位已經從拉動經濟增長的火車頭轉變為中國經濟巨輪的壓艙石，房地產市場的核心訴求就是穩定壓倒一切，換言之，樓市將進入橫盤時代。

　　就調控趨勢而言，58安居客房產研究院首席分析師張波認為，樓市調控長短結合的節奏不變，長效機制更深入着眼於優化與房地產市場長遠發展相匹配的頂層設計，不但表現在住房發展規劃落實，住房和用地供應結構調控，更是在住房租賃市場以及差別化住房信貸、稅收政策上得到體現。而在落實長效機制的基礎上，短期調控力度依然從嚴，針對需求端限購不會放鬆，但針對首套房支持性政策或將強化，針對改善型需求的限制政策有望出現鬆動，總體依然會體現“房住不炒”，即在打擊炒房的同時更注重對剛需人群的保障。

　　儘管“穩定”已成共識，但業內對“量價”預測並不一致。中國指數研究院認為，一線城市供應明顯增加而房價預期鬆動，預計成交量受低基數影響低位回升，而價格繼續小幅下調的可能性較大；二線城市內部行情周期輪動，其整體市場調整幅度將相對緩和；而多數普通三四線城市在各線中需求的支撐基礎最為薄弱，在市場調整周期其面臨的壓力較為嚴峻。

　　歐陽捷則認為，2019年樓市正在進入“量平價穩”的零增長區間，比如銷售面積、房企到位資金等主要指標將徘徊在正負3%左右，其它指標大多在個位數以內，比如銷售面積將進入正負3%區間，房企到位資金將接近3%，銀行貸款已經在3%左右的負增長區間內。因此，就房企而言，歐陽捷認為，固守在調控嚴厲的一二線城市是不可能獲得業績的增長的，因為土地供應接近零增長，房價又被按住，無量無價（的增長），而三四線城市面廣量大，依然可以找到市場增長機會。

　　張波則認為，城市分化加劇，不同城市間的市場變化將呈現明顯差異。一線城市價穩量降，2019年一線城市的降溫更多將體現在成交量減少，尤其是二手房成交量將可能長期持續在一定較低水平，但成交價格繼續下探的空間有限。二線城市中的部分熱點城市降溫可能加速，不排除部分樓市房價出現較為明顯的波動，而更多二線城市將呈現緩慢降溫趨勢。三四線城市的分化將在2019年表現尤為明顯，值得關注的是，已完成“去庫存”的城市，在因城施策的指引下會對樓市採取一定的調控措施，成交量也將迎來進一步下降。

　　“未來五年，住房市場就是‘大穩小亂’的格局，全國整體趨穩，是謂大穩，地方動作不一，是謂小亂，但不會再有火熱的盛夏，也不會有冰冷的寒冬，各地逐漸形成難漲難跌的市場預期。”這是歐陽捷更為中肯客觀的看法。