綠地“入坑”董家渡 張玉良121億接盤之後的喜

  綠地“入坑”董家渡 張玉良121億接盤之後的喜與憂

  在經歷泛海、中民投等前車之鑒后,綠地能否順利吃下這個“燙手山芋”?

  觀點地產網

  圖片來源:視覺中國

  文|黎倩

  62歲的河南人董文標最終敗走上海外灘,取而代之的是土生土長的滬系“紅頂”商人張玉良。

  2月14日晚間,綠地控股公告宣布,綠地集團已正式接手中民投董家渡地王項目50%股權及相應債權,交易對價最終定為121億元。

  最新股權架構中,國資背景的綠地持有董家渡項目50%股權,為第一大股東,安信信託持股45%,同樣有國資背景的上海外灘投資持股5%。

  對此,綠地表示,通過此次收購,公司將主導開發標的公司主要資產,負責標的公司主要日常經營事項。不過,由於標的公司屬於合營項目,因此不納入合併報表範圍內。

  從今年1月曝出資金危機到交易落地,“缺錢”的中民投一直急於尋求意向買家。有知情人士透露,最早的框架協議簽訂於春節之前,只是一直在商談包括交易對價在內的交易細節。

  如此短時間內確定對價超120億的交易,中民投對資金的渴求可想而知。中民投總裁呂本獻此前透露,中民投正通過引入戰略投資者、加快退出不符合戰略轉型方向的項目等多方面舉措,緩解目前的流動性問題。

  據悉,在中民投地產開發板塊資產中,除董家渡項目外,2015年收購的上置集團、2016年收購的億達中國也在計劃退出之列。

  另一方面,對鮮少參与併購的綠地而言,通過該筆交易獲得上海核心區域超百萬平方米的優質土地,也是對其上海土儲的有力補充。

  至此,繼年初融創從泛海國際手中接過董家渡12號、14號兩宗地塊后,如今的董家渡區域已聚集包括綠地、融創、綠城、華潤及泛海在內的5家開發商。

  作為上海本土最大的房地產企業,綠地所持土地面積最大,是名副其實的董家渡地主。

  張玉良接盤之後

  董家渡的註腳中,始終不乏“鑽石地塊”、“金融不夜城”、“重塑上海”等榮耀加身的詞彙,但無論是泛海還是中民投,結局總是不那麼輝煌。

  雖然開發商困難重重,但作為上海整個城市規劃中重要的一部分,董家渡同樣擁有“大而不能倒”的特徵。

  有知情人士指出,在中民投曝出流動性問題后,中央和上海層面有相關方曾組成專門的聯席會議,預示中民投的問題將會得到妥善解決,董家渡項目也將繼續推進。

  澎湃新聞透露,此前,恆基、CPPIB(加拿大養老基金投資公司)、龍湖、平安、正大等公司都參与過接手該項目的洽談,其中恆基、CPPIB等甚至已經報價,且報價高於121億元。而綠地是近幾日才介入,最終在政府部門的協調下,綠地以121億元價格拿下項目。

  不過,在經歷泛海、中民投等前車之鑒后,綠地能否順利吃下這個“燙手山芋”?

  首先,就項目本身而言,巨大的體量意味着長期的資金投入,接盤方也會面臨着極大的開發難度。

  資料显示,該項目用地性質為商住辦,佔地面積12.67萬平方米,容積率5.54,總建築面積119.9萬平方米,其中地上建築面積為76.2萬平方米,地下建築面積為43.75萬平方米。

  根據項目原有規劃,項目融匯地標建築群及國際辦公與生活環境,辦公部分包括4幢甲級寫字樓及7幢總部辦公樓,商業涵蓋高端購物中心及開放式休閑商街,另有超高層五星級酒店及8幢住宅樓。

  商辦比例高,且受讓人須自持辦公部分地上建築面積不低於60%,十年內不得轉讓,對開發企業的資金將是巨大考驗。此前,中民投就曾預計,項目所有地塊加起來的總投資額將高達604億元。

  另外,截至2018年12月31日(未經審計),標的公司的總資產453.16億元,總負債則高達352.98億元。

  綠地控股2018年三季報显示,上市公司資產負債率同比上升至89.31%,一年內到期非流動負債及短期借款亦遠高於現金及現金等價物。

  與此同時,隨着2018年土地市場轉冷,綠地也進入加槓桿拿地節奏,2018年1-12月,綠地新增房地產項目118個,權益計容建築面積約4336.78萬平方米,總地價917億元,較2017年同比翻番。

  可以預見的是,隨着董家渡項目的啟動,綠地還將面臨源源不斷的資金投入。

  不過值得一提的是,作為合營項目,第二大股東安信信託亦持股45%,加上同樣有國資背景的上海外灘投資持股5%,不排除會為項目所需資金提供一定支持。

  此外,從地塊區域來看,雖然緊鄰黃浦江,但南外灘地區整體成熟程度遠不及南京西路、陸家嘴地區,未來的招商和銷售情況也存在一定考驗。

  不過對綠地而言,擁有多年商辦物業和超高層項目操盤經驗,在開發上具備一定優勢。

  對此,張玉良立軍令狀般表示:“綠地將充分發揮綠地各方面優勢,全力為上海打造一個國際金融中心的新地標。”

  綠地上海土儲荒

  董家渡的明天會如何尚不得而知,但對張玉良顯然意義重大,這意味綠地將重回上海城區。

  財報显示,截至2018年上半年,在綠地近200個持有待開發的項目中,上海僅有位於寶山、奉賢、崇明的5個項目,待開發土地面積已不足23萬平方米,是歷史最低點。

  作為上海本土房企,綠地也曾在上海“一擲千金”。

  2009年9月,綠地以72.45億元的價格拿下徐匯區斜土街道107街坊龍華路1960號地塊,第二次打破自己當年在上海創造的拿地紀錄,成為彼時新晉的總價地王。

  另有相關數據显示,2013年時,綠地在上海累計摘得9幅經營性地塊,拿地金額超百億元,是上海土地市場表現最积極的房企。

  進入2015年,綠地依舊出手頻繁,據觀點地產新媒體不完全統計,僅上半年,綠地在上海共拿下了7宗地塊,合計總成交價46億元。

  不過,在2015年借殼金豐上市,並組建上海格林蘭投資成為綠地最大單一控股股東后,綠地逐漸面臨在上海無地可拿的境況。在外界看來,張玉良甚至是被上海“拋棄”。

  據觀點地產新媒體不完全統計,2016年綠地在上海僅獲得5宗地塊,2017年僅新增上海奉賢區一宗1.59萬平方米的土地,2018年拿下徐匯區一宗租賃地塊。

  除此以外,綠地幾乎消失在上海公開土地市場,取而代之的是萬科、融創、中海等外來房企。

  與此同時,隨着房地產市場的發展,綠地也開始調整拿地策略,更多往二線城市,甚至三四線城市傾斜,土地成本也逐年下降。

  據綠地方面透露,以建面計算,2018年,綠地新增土儲約36%位於一二線城市及周邊直接輻射區域,64%位於三四線城市。以佔比超30%的高鐵項目為例,基本都是位於類似安徽宿州、廣東陽江、重慶萬州、湖南長沙、江西贛州、湖北咸寧、四川宜賓等三四線城市。

  如今,董家渡的交易塵埃落定,綠地不僅獲得超百萬平方米的土地儲備,某種程度上或許更意味着重新獲得國資委的信任,但亦是一個全新挑戰的開始。

  來源:觀點地產網

  原標題:綠地“入坑”董家渡 張玉良121億接盤之後的喜與憂

  最新更新時間:02/15 10:00

  (本文來自於界面)

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