來源：鈦媒體

3月28日晚間，萬科A（000002.SZ）發布2023年度報告。期內，公司實現營業收入約4657.39億元，同比下降7.56%；歸屬於上市公司股東的凈利潤約121.63億元，同比下降46.39%；扣非凈利潤約97.94億元，同比下降50.62%。每股基本盈利1.03元；全面攤薄的凈資產收益率為4.8%，較2022年下降4.47個百分點。

對於凈利潤的下降，公司在年報中指出，主要受開發業務結算規模和結算毛利率下降影響，部分開發項目計提了減值。報告期內，公司新增計提存貨跌價準備約34.9億元，影響歸屬於母公司股東的凈利潤約29.5億元。

開發業務仍是萬科最主要的營收來源，報告期內，公司來自房地產開發及相關資產經營業務的營業收入為4297.46億元，占公司總營收的比例約92.27%。同時，來自物業服務的營業收入約294.3億元，較2022年同期增長14.17%，約佔公司總營收的6.3%。

2023年，萬科開發業務實現銷售面積2466萬平方米，銷售金額3761.2億元，同比分別下降6.2%和9.8%。根據第三方機構統計，萬科2023年銷售規模保持行業第二；全年新開盤項目首開當日去化率近67%，其中13個項目開盤去化率達80%。

此外，在“保交樓”的方針指導下，2023年，萬科保質交付28.9萬個單位，約191個批次實現交付即辦證。

除了開發業務，2023年，萬科的經營服務業務實現全口徑收入558.1億元，同比增長8.9%。在收入規模增長的同時，經營效益也得到提升。其中，物業服務凈利潤增長高於收入增長；長租公寓業務首次實現成本法下的報表盈利。

年報显示，2023年租賃住宅業務（含非並表項目）實現營業收入約34.6億元，同比增長6.8%。萬科旗下長租公寓品牌泊寓新獲取房間2.28萬間，凈新增開業1.35萬間。截至2023年底，泊寓共運營管理租賃住房23.33萬間，累計開業18.01萬間，業務布局全國31個城市。

物業服務方面，2023年，萬科旗下萬物雲實現營業收入334.2億元（含向萬科集團提供服務的收入），同比增長10.2%，其中社區空間居住消費服務收入189.3億元，佔比56.6%，同比增長13%；商企和城市空間綜合服務收入117.0億元，佔比35%，同比增長4.6%；AIoT及BPaaS解決方案服務收入27.9億元，佔比8.4%，同比增長16.9%。

進入3月以來，萬科頻繁受到資本市場關注，大家的焦點無一不是放在公司的償債能力上。

年報显示，截至2023年末，萬科的凈負債率為54.7%，較2022年底提高11個百分點。期末有息負債合計約3200.5億元，佔總資產的比例為21.3%。

其中，一年內到期的有息負債約624.2億元，較2022年同期有所減少，佔比為19.5%。一年以上有息負債約2576.3億元，佔比為80.5%。分融資對象來看，銀行借款約1973億元，佔比為61.7%；應付債券約792億元，佔比為24.8%；其他借款約435億元，佔比為13.5%。

報告期內，萬科全年經營性現金流凈額為39.1億元，連續15年為正，剔除預收房款的資產負債率為65.5%，從2018年76%連續5年下降。截至2023年末，萬科持有貨幣資金998.1億元，同比減少27%，可以覆蓋公司一年內到期的有息負債總額624.2億元。

另據萬科披露，2023年，公司新獲融資約897億元，其中境內新獲融資約766億元，新獲融資的綜合成本3.61%，境外新獲融資約131億元。扣除預售賬款的資產負債率65.5%，較2022年底降低2.1個百分點。

境內融資中，2023年萬科累計發行信用債100億元，其中完成20億元的公司債券發行，分4次完成總額為80億元的中期票據發行。截至3月28日，萬科在北京、廣州、杭州、成都、重慶、南昌、昆明等22個城市上報住建融資協調機制白名單項目42個。

值得注意的是，萬科有望成為業內唯一一家實現三種經營性REITs突破的企業。此前，萬科旗下印力集團發布的中金印力REIT已正式進入詢價階段，萬緯物流REIT已於交易所正式發布，長租公寓REIT目前也在积極申報中。

2023年，萬科商業業務實現營收91.1億元，同比增長4.6%，合計開業203個商業項目，建築面積1158萬平方米，萬科管理運營的商業項目布局在一二線城市的佔比超過90%。萬科物流業務自2015年開啟全國倉儲網絡布局至今，目前冷鏈倉儲規模保持全國第一，2023年實現營收41.8億元，同比增長17.2%，其中冷鏈收入同比增長33.9%。（本文首發於鈦媒體 APP，作者｜陳偉納）

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