彩生活(01778)2017年的全年業績大幅超出資本市場預期，可以說是非常好看的了，就連大摩也在3月19日搶先下注：預期彩生活股價未來15日會上升，機會率達60-70%。

回首2018年的這兩個多月，資本市場十分熱鬧。關於區塊鏈、新經濟、獨角獸等一系列熱詞頻繁刷屏，其中不斷搶佔頭條的還有一個關鍵詞：物業服務。

從“A股物業第一股”南都物業(603506.SH)和高估值雅生活(03319)的上市，到撤回A股上市計劃的碧桂園物業於3月19日公告擬於聯交所上市，再到萬科(02202)、富力(02777)等也在緊鑼密鼓籌劃物業上市，這每一次的熱點刷屏背後都在向市場釋放一個重磅信號：物業股大潮已經到來，行業將被重新定價。

與此同時，物業公司也正在發起效率革命——向平台化轉型，以互聯網的思維和手段顛覆傳統的物業管理模式。

這其中抗大旗的正是彩生活。如果說2017年中期，彩生活向平台化轉型初顯成效，那麼從2017年全年業績來看，這種轉型已經勢如破竹，公司利潤增長路徑已經非常清晰了。

增值服務利潤佔比再上新高

彩生活增值服務板塊的業績，體現公司向平台化轉型的成果。2017年該板塊業績快速增長。

公告數據显示，2017年，彩生活的主營業務收入約16.29億元人民幣(單位下同)，同比增加21.4%;歸屬於股東的凈利潤約3.21億元，同比增加70.8%。公司在現金儲備方面也較為充裕，截至2017年12月31日銀行結餘及現金累計約8.57億元。

智通財經APP注意到，彩生活2017年利潤的大幅增加主要歸因於增值服務板塊的拉升：這一板塊利潤佔比再上新高，幾近成為第一大利潤來源。

彩生活的三大業務板塊分別為物業管理服務、增值服務、工程服務，2017年中期，這三個板塊的收入佔比分別為77.2%、14.8%、8%，分佈利潤的貢獻佔比為56.5%、30.1%、13.5%。

2017年全年，這三個板塊的收入佔比分別為75.6%、17%、7.4%，分佈利潤貢獻佔比分別為：47.1%、42.9%、10%。

對比彩生活2017年中期和全年業績，公司三大業務板塊在收入方面佔比變化不大，但是在利潤佔比上，其物業管理服務和工程服務都在下降，唯獨增值服務板塊由30.1%增加12.8個百分點至42.9%，表明公司向平台化轉型成效顯著。

為何增值服務板塊能有如此大幅增長?智通財經APP了解到，這得益於彩生活線上平台——彩之雲在2017年下半年的快速擴張。

數據显示，截至2017年12月31日，彩生活的在管面積4.36億平方米，為全國2384個社區提供服務;與50家企業達成戰略聯盟，合作面積約4.64億平方米，累計平台服務面積超過9億平方米。

除了完成彩生活面積拓展的全年目標，彩生活平台的用戶數和交易額也大增。截至2017年底，彩生活線上平台註冊用戶1034萬，相比2017年中期的400 余萬，增加約1.6倍，其中活躍用戶349.4萬，活躍度達33.8%。另外，彩生活全年線上平台GMV達到76.14億元，同比增長超過227.9%，相比2017年中期的 24 億元，也增加約2.2倍。

在規模增長之下，彩生活的盈利能力也大幅提升。2017年彩生活的凈利潤約3.5億元，同比增加62.3%，凈利潤率高約22%。

應該注意的是，2017年，彩生活增值服務的毛利率保持在82.0%的高位。該板塊的收入由2014年的6532萬元增長至2017年的2.77億元，年均複合增長率達到61.8%。隨着彩生活增值服務規模不斷擴大以及利潤佔比進一步提升，公司的盈利能力也有望進一步增強。

生態圈產品貢獻可觀收入

彩生活的增值服務收入，主要由4項業務貢獻，2017年的收入佔比分別為:來自網上推廣服務及租賃信息系統軟件的使用費佔50%;其他增值服務佔31%;公共空間租賃協助佔13%;住宅及零售單位租賃及銷售協助佔6%。

作為彩生活智慧社區生態圈的重要組成部分，彩生活的E化產品正在逐漸貢獻收入和利潤。目前該生態圈孵化的產品已經多達30餘家，比較成熟的產品有彩生活的兩大拳頭產品——“彩富人生”和“彩生活住宅”，以及E電梯、E維修，E能源，E停車等，其餘20餘家還處於早期孵化階段。

2017年這些較成熟產品的突破性增長也助力彩生活增值服務板塊有亮眼表現。其中，“彩富人生” 累計成交金額56.81億元，同比增長212.3%，貢獻收入 3600萬元;“彩生活住宅”已經進入67個城市，與41個開發商簽署合作協議，累計銷售10057套(包括彩生活車位)。

另外，2017年彩生活的E能源、E停車也在全國範圍內擴張，分別貢獻了3240萬和1660萬的收入。

隨着彩生活生態圈孵化產品的逐漸成熟，其貢獻的增值業務收入也愈發可觀。另外，如果未來這些產品能獨立上市，那彩生活的業績增長潛力十分值得期待。

萬象美業績增長空間龐大

關於彩生活的業績，還有一個重要看點是萬象美(核心資產為萬達物業)的並表。

2018年2月28日，彩生活舉行股東特別大會，參加此次大會的股東以100%贊成票來支持公司收購萬象美，這標志著彩生活正式並表萬象美。

早在花樣年於2016年成功收購萬象美后，就將其交給彩生活的開元國際提供顧問服務。萬象美的架構、管理及經營都進行了一系列的優化，效率大幅提升，收益取得強勁增長。

數據显示，2016年萬象美的毛利率只有21.4%，而在2017年前10月，其毛利率已經大幅增加至約33.4%。

截至2017年10月31日止10個月，萬象美錄得收益約12.36億，同比增加17.1%;毛利約4.12億，同比大增128.5%;凈利潤約2.35億，同比大增約15倍。

應該注意的是，萬達物業管理資產包中涉及132個項目，集中分佈在重要二三線城市的核心區域，涉及面積6406萬平方米，其中超過4285萬平方米已經確權，剩餘2121萬平方米尚未確權。而在確權的逾4000萬平方米中，已經產生上述收入的僅約2000萬平方米，一旦這6000萬平方米物業都產生收入，那麼利潤增長空間十分龐大。

據了解，萬象美現在的利潤還沒有包括線上增值業務部分。而增值業務拓展向來是彩生活的強項，基於此，彩生活在並表萬象美后必將大力發展增值業務，所獲得的利潤將非常值得期待。另外，彩生活通過收購萬達物業進入高端物業和商業物業市場，改造空間較住宅物業大。

估值有待重新定義

彩生活向平台化轉型成果顯著，接下來公司的業績增長潛力如何?這可以從以下幾方面來看。

一方面，彩生活今年中期的報表內將會反映萬象美的豐厚利潤，以此助力彩生活的業績爆發增長已無懸念。另外，如上述分析，萬象美還有龐大的業績增長空間，這也為彩生活後續業績增長奠定重要基礎。

另一方面，根據彩生活管理層在2017年業績會上的介紹，2018年彩生活將繼續堅持平台輸出、生態圈建設及“雙彩”產品推進。

規模是決定彩生活平台價值的關鍵因素。自彩生活在2016年11月入股上海銀灣物業，正式開啟小股操盤項目的全新平台擴張模式后，彩生活的平台擴張步伐不斷加速。從2012年到2017年彩生活平台服務面積的年均複合增長率高達92.6%。

此前彩生活就有平台服務面積目標指引：2020年管理面積達25億平方米。據此，彩生活將加速規模擴張，增值服務利潤佔比將進一步提升，預計公司利潤也將繼續大幅增長。

最後，隨着房地產存量時代來臨，佔據着巨大的線下流量入口的物業公司價值正在被挖掘，而物業公司本身也在加速搶佔市場份額。彩生活作為行業龍頭，向平台化轉型效果顯著，業績增長確定性高，理應享有行業較高的估值。目前，行業估值在20-40倍，而彩生活的2017年PE僅約22倍，還有較大的提升空間。