“會員制”養老公寓的行業困境

　　饒賢君

　　“會員費用是140萬元，此外每個月還要交納護理費、餐費近4000元，如果拿這140萬買理財產品，每個月能賺7000元。”年近七十的北京市民林先生本打算入住懷柔一家養老公寓，但公寓採取的“會員制”令他心裏有些嘀咕。

　　工作人員介紹，140萬元的會員費是入住的“門檻”，繳納之後可以享受50年使用權，使用權可以“繼承”，同時各項費用、檢查都有會員價。

　　不僅是這家公寓，林先生的兒子介紹，近來收到的北京地區多家養老公寓的宣傳冊上都印着會員制的宣傳，價格相差無幾。其中位於北京市丰台區的西山老年公寓，近日被曝在未取得養老經營資格的情況下違規銷售。

　　這讓林先生的兒子產生了更多不安。“違規銷售的是不是只有這一家？會不會交完錢人家直接跑了？合同上寫了，會員獲取的是使用權，不是房屋所有權，這就像是我出了首付，每個月交月供，這房子還不是我的。”

　　此外，林先生的兒子計算，老人每月實際繳納的費用總額在萬元以上。這樣的價格已經與一些熱門的大型養老公寓相差無幾，像林先生這樣能完全自理的老人，如果入住較為熱門的萬科怡園光熙長者公寓，每月價格為10800元，入住北京雙井樂成恭和苑每月價格約為9800元，入住北京丰台泰頤春每月價格為13100元。且這些熱門養老公寓並不需要交納會員費。

　　北京市民政局福利處主管着北京市各類養老機構的日常運營，福利處一位工作人員對記者表示：“養老地產項目不屬於福利處主管，是運營商打造的通過了工商註冊的一種物業形態。會員制的養老公寓在合法性上比較模糊，也有一些以此為由欺詐老年人群體的案例，建議消費者選擇頒發了養老經營許可的正規養老機構。”

　　該工作人員還表示：“購買養老公寓的會員有風險，正規養老機構出現問題，消費者可以找我們尋求解決，一些不正規的小運營商一旦出現攜款潛逃、破產之類的問題，消費者沒有很好的維權措施和渠道。”

　　模式尷尬

　　坐落於上海浦東新區康橋鎮的親和源，受土地性質所限，是國內最早採用會員制的養老機構之一，在業內具有代表性。

　　親和源的模式與前文中林先生所述類似，其有兩種銷售模式，一類是有效期限與土地使用年限相同的A卡，另一類是有效期為15年的B卡。截至2016年底，兩種會員卡的價格分別為150萬元和88萬元。除此之外，A卡用戶每年要支付3萬-8萬元不等的年費，B卡用戶支付4.2萬元年費，年費中均不包含餐費、水電燃氣、寬帶及醫療等費用。

　　此後，大量會員制養老公寓在全國各地湧現，然而，由於會員制前期就需要繳納高額費用，這也吸引了一些不法分子將會員制變成了罪惡的溫床。

　　據了解，近年來已有多起以會員制養老公寓為名進行非法集資的案例。

　　例如，2015年初，太原市尖草坪區豪景老年公寓被尖草坪區政府認定為“涉嫌非法集資”，公寓被關停，超過6000名老人的數億元會費一夜之間索賠無望。根據豪景公寓宣傳資料，每個床位的會員費為10萬元，會員費繳納越多日常的護理費用越低，甚至年底還有返利。

　　2016年，類似豪景公寓的事件頻頻爆發，僅媒體曝光的案例就有“北京怡養愛晚養老基地”、“株洲明月湖養老公寓”、“福州延壽中愛愛心老年公寓”等等。

　　民政部社會福利和慈善事業促進司副司長孟志強在防範非法集資法律政策宣傳座談會上表示，以養老服務為名收取會員費並承諾還本付息、給付回報方式運營的是非法集資行為，民政部將加強研究，做好風險防範、政策宣傳和風險提示。

　　親和源總裁奚志勇曾在多個公開場合表示，“會員制是民政部認可並倡導的模式，不能因為有非法集資機構以此為名就認為會員制都是不好的。採用會員制是沒有辦法的辦法，想要自己起家的養老公寓必須找到前期回籠資金的辦法。”

　　位於北京十八里店附近的一家養老公寓負責人蒙經理對此深表認同，該公寓此前也曾嘗試過會員制，但由於效果不好，最終採取了押金+月租的模式。“很多人不相信我們，也有些覺得不合算，但是因為沒有會員制模式的快速回款，資金很緊張，很多服務也做不到位。”

　　起步困境

　　如何快速回籠項目資金、最終實現盈利是整個養老地產行業普遍面臨的問題。

　　據了解，由於中國2014年4月才印發了《養老服務設施用地指導意見》，目前立項已久的養老項目，大部分通過利用工業用地獲地，土地用途則報批為用於養老的公共建築這一方式實現“曲線救國”。

　　根據中國《土地管理法》，建設在工業土地或是作為公共建築的項目不能獲得預售許可證，入住者也無法獲得房屋產權證，也就是無法用於出售。而《養老服務設施用地指導意見》雖然明確了養老用地這一土地性質，但也提出用地只能整體轉讓轉租，不得分割轉讓轉租，同樣不允許單獨出售。

　　無法通過出售產權實現資金迴流，這是奚志勇提出會員制、將使用權剝離出售的最根本原因。

　　即使是最早開展了會員制的親和源目前也仍處於虧損狀態。12月4日，宜華健康（000150）發布公告，宣布完成對親和源集團剩餘41.67%股權的收購，親和源集團成為宜華健康全資子公司。根據宜華健康發布的親和源2016年度審計報告，其2016年營業總收入8507萬元，營業總成本1.23億元，凈利潤為-2799.16萬元。

　　由於盈利周期過長，沒有雄厚資本支持的養老公寓項目很難快速發展。

　　泰康保險集團股份有限公司旗下泰康之家·燕園的一位負責人對記者表示：“現在的狀況是，養老項目只有養老機構、保險、地產商才能做大做快，小資本進來的機會很小，押金+月租的模式資金迴流慢，會員制的模式存在風險。我們都說養老追求長效，不能短視，但如果沒有引人注目的空間、良好的市場環境讓更多玩家參与進來，也不利於市場發展。”

　　目前，泰康之家的模式是與消費者簽訂終身制的獨立合同，並按照押金+月租的方式收取費用，消費者可以隨時主動中止合同。

　　不同於保險機構的模式，以萬科為代表的社區養老模式開始受到地產商的熱捧。社區養老是指地產開發商在傳統小區中獨立出一處物業專門成立養老中心，通過引入養老機構或是專門成立相應的養老服務體系提供專業化的養老服務。

　　這一模式的特點在於將養老服務打造成促進地產銷售的重要配套，而養老服務又受益於成熟社區的基礎條件，兩者相輔相成，地產商在這一模式中有天然的發展優勢，極少有人能從地產商手中分走這塊蛋糕。

　　對於自身規模小、融資渠道窄的中小養老地產項目來說，在沒有摸索出新的模式之前，屢遭猜疑的會員制依舊會是起步階段的重要備選方案，多種養老地產發展模式并行也將是行業起步階段的常態。