不少投資者仍在等待華潤置地北京崑崙域項目二期房源開盤加推。

　　但據《中國經營報》記者了解，華潤崑崙域項目二期在2017年12月初已經取得了2棟住宅樓共計128套房源預售證，目前全部售罄，銷售額約20億元。

　　相較2017年8月初華潤崑崙域項目首次開盤，二期加推華潤置地設置了尤為苛刻的購房門檻：全款購房。即便這種情況下，排卡搖號的客戶依然是一房難求。

　　按照目前已經達成的銷售，華潤崑崙域項目將給華潤置地華北大區貢獻逾50億元協議銷售額，這是其在一線城市傾斜資源開發項目的顯著樣本之一。

　　2016年北京大區與山東大區合併為華北大區以後，所佔集團銷售份額有所提升，華潤置地一位人士解釋稱，大區整合后靈活性增加，也意味着公司向一線大區傾斜了更多資源。

　　華潤置地在區域架構整合和發展策略上的後續影響仍待觀察，尤其是公司一線大區過多集中資源，既導致區域風險集中度增加，同時也限制了公司在新增城市拓展、尋求擴張規模的資源安排。

　　華北大區銷售份額提升

　　目前，華潤置地在北京主推的項目包括華潤城、萬象府、西山墅、悅景灣、未來城、公元九里、翡翠城等，其中崑崙域則是華潤置地2017年在北京新開盤的主推項目之一。

　　2017年前11個月，華潤置地在全國六個大區合計房地產協議銷售金額接近1248億元，其華北大區協議銷售額約311億元，佔比接近1/4。

　　華潤置地北京大區前11個月確認的協議銷售額里，僅包含華潤崑崙域項目一期協議銷售額，項目一期批准銷售面積約3.2萬平方米，成交均價9.5萬元/平方米，按此計算確認協議銷售額接近31億元，約佔華北大區整體協議銷售比重的1/10。

　　華潤置地在2016年完成了區域架構調整，將全國9個大區合併成為6個大區，其中山東大區和北京大區合併為華北大區，現在華北大區下設8個城市公司，以北京為中心，輻射了天津、河北、山東、山西、河南5個省市，目前已經進駐了北京、天津、青島等14個城市。

　　與華潤置地區域架構調整相匹配的是，公司在組織架構上設置了3人核心管理團隊，其中董事會副主席唐勇主持全面工作，同時設置2個聯席總裁職位，由執行董事張大為和李欣出任。張大為在華潤置地區域架構調整之前是公司山東區域總經理，整合后兼任北京大區董事長，蔣智生繼續擔任北京大區總經理。

　　北京大區和山東大區整合為華北大區以後，其所佔華潤置地銷售份額得以提升。在2015年，北京大區和山東大區分別占華潤置地銷售比重為9.3%和9.1%，合計份額比重為18.4%，但到2016年完成整合以後，年末華北大區銷售比重為27.4%。2017年上半年華北大區協議銷售份額為24%，2017年前11個月則又升至24.9%。

　　據華潤置地一位人士回復記者稱，公司對一線大區資源肯定會傾斜，土儲策略還是保持一二線城市為主，三四線大城市群有產業支撐和人口流入的城市也會投資，在戰略型城市深耕。

　　“合併大區以後，管理資源整合，區域靈活性相對增加，效率也有所提升。”上述人士補充說道。

　　然而，區域整合併非数字上加減合併，之後所帶來的影響也仍有待觀察。據華潤置地北京公司一位人士透露，出於成本控制的原因，華潤置地北京區域的銷售傭金點位一直較低，但是明年北京區域的傭金點位還得下調，因為北京大區和山東大區合併，銷售傭金點位上也要趨於一致。

　　“北京項目和山東項目的傭金點位一樣，這很不科學。華潤置地現在傭金點位，跟同行相比，立見高下，明年繼續下調，差距會更大。”前述內部人士透露，北京大部分項目都是順銷，尤其是限購、限貸環境下市場波動更大，而且北京生活成本更高。強有力的銷售團隊，一直是規模化、回款比例較高的地產公司的優勢，應當給予有競爭力的傭金激勵。上述華潤置地北京公司人士表示，“傭金點位之所以跟山東大區持平，跟現在華北大區董事長的背景有關係，他要協調的不只是北京區域，而是整個華北大區。”

　　資源過多集中的錯失與風險

　　華潤置地目前發展策略採取向一線大區傾斜資源，將可能產生的另一個影響是阻礙銷售規模擴展，萬科、恆大、碧桂園等銷售規模迅速增長的地產商都在更多的城市部署了更多的開發項目。

　　華潤置地在2017年初的一次路演時介紹，華潤置地年初為公司2017年全年設定的協議銷售額目標為1200億元，對應同比增速為11%，相較一些非國企背景的同業來說相對保守。

　　華潤置地管理層則強調，公司將繼續做好增長和收益的平衡，不會為實現規模化擴張而犧牲利潤率和回報率。

　　據稱，華潤置地在選擇土地收購標的時會參照設定的內部收益率和利潤率標準，其中項目最低凈利潤率為10%，內部收益率則要依據不同項目而定。

　　一些研究機構統計，華潤置地2016年在過熱的土地市場參与了超過300場土地競買，但僅買下其中28宗地塊，同時通過併購的方式獲取了11個房地產項目，相比土地市場的公開競買，這些收購項目預計會產生更高的毛利率。

　　據華潤置地測算，2017年公司毛利率將會在2016年的現有水平基礎上小幅改善。其預計2017年公司毛利率將達到34%，2018年達到34.4%，相較2016年33.7%的毛利率水平有所提升。2017年公司凈資產收益率預計也會達到15%，在高負債率或低負債率開發企業里都可以排在前列。

　　“將更多的資源集中在深圳、北京等一線核心城市，可以保持較高利潤率，但目前可能難以為繼。並且資源過多傾斜和集中，會錯失規模化和其他城市的拓展機會，畢竟整個行業的集中度在增強。”一家民營地產企業副總裁表示。

　　他也進一步表示，一線城市獲取土地成本在增加，而就算增加成本預算也不一定能夠拿到地塊或項目，因設有各類限制性開發或銷售條件。另外公司在一線城市資源集中度過高，不利於分散風險，“開發規模擴張必須更多地轉向一線以外城市，同時調低一些利潤率。”

　　一些機構也提示華潤置地存在一線城市資源過多集中的風險。華潤置地年初路演時回應稱，在房地產政策緊縮的背景下，公司應對策略的核心是要平衡快速銷售和利潤率的關係，對於個別具備高利潤率的項目，等待政策終止將會帶來更好的收益，但這種方式的代價是犧牲短期現金流。

　　比如華潤置地在深圳的土儲和業務體量較大，一些投資者及機構尤其關注深圳房地產市場回調對公司的影響。對此華潤置地解釋，公司在制定深圳項目的銷售目標時採用了十分謹慎的去化假設，公司2017年在深圳地區的合約銷售目標為180億元，占公司1200億元目標銷售比例的15%，但華潤置地2017年在深圳的可售資源為450億元人民幣，意味着將達成的去化率只有1/3。

(責任編輯：DF155)