新一輪房改將至，專家稱房地產金融高槓桿時代已結束

　　2017年12月15-16日，全聯房地產商會2017年會在北京富力萬麗酒店舉辦。此次年會主要針對房地產行業現狀和行業發展趨勢進行對話和討論。

　　作為國家一級社團法人，全聯房地產商會（英文名稱：China Real Estate Chamber of Commerce，簡稱CRECC）目前是國內兩家在國家民政部登記的全國性房地產行業組織之一。此次會議從百年目標與聚焦十九大、企業家權益與企業家精神、美好生活與養老產業發展、美好環境與城市更新、美好家園與智慧城市、美好世界與一帶一路等六個行業熱點話題角度，分析了房地產行業發展新趨勢。

　　與會專家指出，新時代，可以預見房地產行業的政策環境和市場生態將發生重大變化，房地產產業集中度將進一步提高。2016年百強房企的銷售額已經佔到所有房企總銷售額的50%以上，至2017年上半年，百強房企的市場銷售份額佔比已達57%，預計3年內房地產前10強將佔市場份額50%。

　　房改重啟背景下的行業走勢

　　黨的十九大報告中強調，中國特色社會主義進入新時代，我國社會主要矛盾已經轉化為人民日益增長的美好生活需要和不平衡不充分的發展之間的矛盾。報告提出，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購併舉的住房制度，讓全體人民住有所居。

　　針對新時代下房地產業的新格局，全聯房地產商會名譽會長聶梅生指出，下一步時隔20年以後重啟房改，“堅持房子是用來住的，不是用來炒的”成為房地產行業新的定位；這樣的前提下，房地產的功能也會產生變化，將更加強調房子的居住使用屬性，這也是支持實體經濟、支持社會民生的必然。

　　聶梅生認為，房地產的金融寬鬆高槓桿時代已經結束，要從防範金融風險、經濟體制改革、產業結構調整、土地供給制度改變的宏觀視角看待房地產行業的新轉變，房企要習慣房地產行業從支柱產業的重點向體制改革的痛點轉變的位置轉變。在土地領域，她專門提到，農地入市政策已經落地，房地產稅也即將進入立法階段。她期待房地產稅在2018年以什麼樣的方式，什麼樣的步驟來立法，怎麼樣使全球的減稅和房地產稅這個新稅種的出現能夠平衡。

　　國務院發展研究中心資源與環境政策研究所副所長李佐軍則從宏觀角度分析了房地產發展的經濟形勢背景。李佐軍認為當前的經濟形勢可以用六句話來概括：增長先探底后反彈、價格走勢平穩、經濟結構繼續優化、經濟增長功能加速轉換、經濟泡沫或者風險加速排除或者擠出、經濟增長總體偏緊。

　　面對新的經濟形勢，李佐軍分享了企業發展的解決辦法，即認清新形勢、抓住新機遇、迎接新挑戰、培育新意識、找准新定位、開發新的產品和服務、制訂新戰略、開拓新市場、培育新要素、立足新空間、塑造新品牌、成立新組織、建立新制度、探索新模式、拓展新管理等。

　　行業集中度進一步提升

　　在具體的行業走勢判斷上，與會企業人士和專家各有觀點。

　　聶梅生認為，可以預見房地產行業的政策環境和市場生態將發生重大變化，房地產產業集中度將進一步提高。2016年百強房企的銷售額已經佔到所有房企總銷售額的50%以上，至2017年上半年，百強房企的市場銷售份額佔比已達57%，她預測，房地產業將在三年內出現空前的集中度和併購潮，3年內房地產前10強將佔市場份額50%。 

　　國睿置業董事長張章筍看來，新時期的房地產歷史使命應該是平衡地去解決13億人口的居者有其屋的問題。其中主要有三個產品結構，第一是為城市的中低收入人群建的保障房和租賃房，用以解決城市還沒有房子的中低收入人群的問題。第二，解決新時期城鎮化進城的人口或者機制的問題。目前城市還有一定需求中高收入者的住房需求，這種產品今後會受到各級政府更加嚴厲的控制。第三，新農村的建設，建新村去替代舊村，去改善農村的基礎條件、基礎環境，去解決农民現代化的機制問題。

　　全聯房地產商會會長、富力地產集團董事長兼總裁張力同樣持謹慎態度。他在會議分論壇上表示，政府在調控房地產的同時，還增多了很多限價房和廉租房，這對於經濟穩定發展和改善社會民生有非常大的益處；面對新時代的新特徵和新機遇，地產商要积極適應新經濟的發展挑戰。

　　張力認為，未來兩年，房地產行業是比較平穩的，房價、地價不會大漲。在土地市場方面，他提到，一個很明顯的現象是，土地拍賣從多家競爭變為聯合競投，“大家手上錢越來越少，未來在買地過程中，還是謹慎一點，我不主張去瘋狂拿地”。

　　據了解，此次會議，包括全聯房地產商會會長、富力地產集團董事長兼總裁張力，名譽會長聶梅生，以及王振華、李轍、張寶全、單偉豹等多位商會副會長，以及碧桂園、恆大地產、保利地產、招商局蛇口、復星地產、朗詩綠色地產、三盛宏業、雲南城投、鏈家、遠大住工等商會副會長企業，以及融創中國、華遠地產、金輪集團、北科建集團等知名房企均派負責人或高管出席。