租房貸款是及時雨OR隱藏坑?銀行新歡房租貸惹爭議

  租房貸款,“及時雨”OR“隱藏坑”?銀行“新歡”房租貸惹爭議

  租售同權剛喊起來,一向“嗅覺靈敏”的銀行便聞風而動。

  近日,建設銀行深圳分行攜手招商、華潤、萬科等11家房地產企業“放大招”,推出5000餘套長租房源,併發布首款個人住房租賃貸款產品——“按居貸”,對符合條件、有長租需求的個人發放,用於一次性支付租金等租房相關費用。

  作為一款帶有“普惠”性質的貸款產品,這款貸款產品的門檻並不高。建行的客服人員告訴記者,只需要達到以下三個條件就可申請貸款:

  (1)月平均收入高於5000元或建設銀行認可的客戶;

  (2)境內居民最近須有連續3期及以上繳存社保或公積金記錄,境外人士最近有6個月以上深圳居住證明;

  (3)個人信用記錄良好。

  在貸款額度方面,按居貸的信用貸款最高額度不超過個人年收入的2倍,保證貸款則不超過個人年收入的3倍,額度最高達100萬元,貸款額度期限最長可達10年。

  “低門檻,高額度”,建行方面表示,“按居貸”業務意在通過銀行信用穩定租賃關係,為百姓租住安居提供保障。但不少人卻對此表示疑惑:租房都要加槓桿,這類人能還得起貸款嗎?

  租房貸引爭議

  一個人租不起房子,有可能去貸款租房嗎?租金本身就是按月支付的,付不起房租你如何支付房租加利息?這樣的貸款有必要嗎?

  對於這個問題,業內外觀點看法呈兩極分化:

  樂觀者認為,租房貸款是無房者的及時雨,將減小無房者的租房壓力。

  如深圳市房地產研究中心高級研究員李宇嘉就在近日撰文指出,租賃貸款一方面滿足了租客一次性支付租金的融資需求,藉助銀行金融手段獲得長期居住權;另一方面租客可以藉助一次性付款方式,從房東處獲取房租折扣,降低租賃成本,鎖定未來較長時間內的租金水平。

  易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進在接受《國際金融報》記者採訪時也表示,此類貸款也使個人在大城市租房的承受能力更強。由於大城市房租比較貴,尤其是對於一些高學歷人才來說,租房的成本也會影響其在大城市發展的質量。

  嚴躍進預計,隨着租賃需求釋放,對購房市場也有很大的分流作用。更重要的是,後續租賃市場在租售同權等方面若有創新,那麼自然會有較大的意義,對抑制房價也是有积極作用的。

  而悲觀者卻認為,租房貸其實是個“隱藏坑”,是房屋租賃市場的“校園貸”。“連租房也要貸款,能還得起貸款嗎?”

  中原地產首席分析師張大偉在接受《國際金融報》記者採訪時直言:“現在銀行推動的租房貸款主要針對的是開發商的長租房源變現,這種業務有利於銀行和房地產開發商,但對於租戶來說卻沒有任何好處。”

  張大偉表示,目前為止,很多企業與銀行開始介入租賃市場,提供了信貸工具、押金信用,與租賃房源升級。這種資金進入租賃市場,並不能改變租賃市場供需。特別是銀行提供的貸款服務,雖然是針對部分開發商提供的長租房源,但租賃消費是屬於時間消費,居住是基本生存需求,如果租房都選擇貸款,那麼不僅不符合中國人的傳統,也不利於房地產的理性消費。

  張大偉進一步分析,租賃貸款變相給了租賃加槓桿的機會和概率,要是能貸款,那麼租賃就會被投資者利用。“過去租賃漲幅遠遠低於房價漲幅,原因是沒法用槓桿,如果租房都要貸款,都有槓桿,那麼未來租金很可能會出現大漲”。

  存在套現可能

  更令人擔憂的是,租房貸存在的套現空間。

  租房貸類似於當前的各類消費貸,即其本身是很普通的一類貸款,貸款金額直接划入交易方的賬戶。此外,其貸款的金額也可能較大。

  而近年來,消費貸違規進入樓市現象普遍,遭到監管嚴打,那租房貸是否也存在套現可能,演變成新版“首付貸”?

  對此,張大偉強調,租房貸肯定會出現套現現象。

  “這種房租貸款,現在是和開發商合作,如果合作範圍進一步擴大,個人房源也能貸款,那麼必然會有人用來套現。另外,和開發商合作的貸款也存在套現的可能性。”張大偉稱。

  具體的套現思路很簡單:

  假設A某買房首付缺錢,而A某的朋友B 正好有房,A某即可通過與B某簽訂租賃合同成功套現。最高額度100萬元,雖然不容易獲得,但幾萬、十幾萬甚至幾十萬還是可以做到的。

  “要‘如何確定這些房源真是出租了’這一問題值得商榷。”張大偉坦言。

  嚴躍進也表示,房租貸其實也是一種特殊的消費貸,確實存在套現的可能。因此當前對於此類貸款需要积極進行管制,尤其是在貸款方面需要進行審核。後續對於違規使用此類貸款的用戶,比如說挪作購房用,則要取消此類貸款資格和收回此類貸款。

  此外,嚴躍進還提出,對於挪用租賃貸款資金而去炒房等現象,後續應該要有黑名單制度。

  (國際金融報記者 陳聖潔)

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