建行按居貸:房地產長效機制的破局之手

 來源:港股那點事

 周末,這樣一則消息刷了屏。

  “11月3日,建設銀行深圳分行攜手萬科、碧桂園等11家房地產企業簽訂房屋租賃戰略合作協議,聯手開發深圳長租房市場。據悉,截至目前已與房地產企業簽署了5481套住房租賃轉讓協議,均為精裝修新房。同時,建行推出個人租房租賃貸款“按居貸”,租房也能貸款啦!目前執行4.35%的基準年利率,最高額度達100萬,最長期限10年。銀行直接將資金打到房主賬戶中。”

  看到這則消息,我情不自禁打了個挺:好棋好棋。如果說“房地產長效機制”是一盤棋,那麼現在銀行與房企聯合,盤活房地產企業進入租賃市場的熱情,無疑是下在了棋盤的最關鍵眼位上落了一子,整個棋盤瞬間活了起來。

  欲知這是一盤怎樣的大棋局,以及這步棋的奇妙之處,且聽我為您慢慢道來。

  ▌失衡的蹺蹺板

  建立房地產市場長效機制的口號已經響遍神州大地。既然是建立新機制就說明原先的機制已經運行出了一些新問題。那麼房地產市場的最大問題是什麼?我想,沒有失了智的人都會知道是——“房價過高”。而造成房價過高的原因雖然林林總總,但住房土地供給總是離不開的原因之一。其實政府也不是不願意供給更多的居住用地,只是他們也陷入了“谷貴傷民,谷賤傷農”的行政悖論之中。

  政府的供地抉擇如同蹺蹺板的平衡。大量增加供地,則損害土地財政以及大量以房地產為基礎的產業。眾所周知,房地產產業鏈的投資一直佔據國民經濟的重要位置,有些人說的“房地產綁架了中國經濟”某種意義上也是成立的。房企-銀行-有房中產 構成了供地抉擇的重要支撐力量。同時,如果蹺蹺板不斷向一方傾斜,那麼低收入的無房者和剛進入城市的青年則可能怨聲鼎沸。因此,隨着問題的日益迫切,破解這個悖論也成為了當務之急。

  建立以租賃製為核心的房地產長效機製成為了破局的最新選擇。“只租不售”,將潛在的購房者分為兩個群體:買得起的繼續買,買不起的可以去租。輿論上引導租賃觀念,政策上逐步擴充租戶的權益。過去制約租賃市場的主要原因就在於觀念上丈母娘並不能接受一個只住出租屋的女婿;而造成這種“丈母娘偏見”的主要原因也在於租客在醫療、社會保障、子女教育上面臨四處碰壁的局面。而隨着國家號召的“租售同權”系列政策的落地,這些壁壘將慢慢平滑。“丈母娘偏見”也許能夠化解,租賃制度的長期根基也因此能得以確立。

  在歐美,商業住宅中,銷售和租賃大概各佔50%,新加坡接近80%都是公租屋;然而在中國過去十年用於出租的近佔6%,94%的商品房用於買賣。從中可以看出中國“銷售-租賃”市場的畸形,這構成了租賃市場發育的必要性。而公租屋制度在重慶的已有的試點也給在全國推廣“租賃制”提供了可能性以及寶貴的經驗。

  ▌他山之石

  租賃制度作為解決“社會兩個群體‘不平衡不充分’的矛盾”的應對之策,未來的藍圖會是什麼樣的呢?以國內外幾個已有的經驗為鑒,我們可對未來的方向有一個大致的判斷。

  以私人部門提供租賃住房為主體的德國模式。二戰後,德國分裂為東德西德兩個部分。前西德和前東德為了解決國民住房問題分別選擇了“鼓勵私人部門提供租賃住房”和“大量建設公共租賃住房”的手段。兩德統一后,對比發現不論就居住成本、居住條件和人均住房面積方面,西德的“私人部門提供租賃住房”的解決方案都顯著優於東德。因此,德國將這套方案漸漸推廣,最終形成了現在私人供給型的租賃制度。根據2014年的統計數據,德國49.3%的人口居住在租賃住房,住房自有率僅有45.5%。同時自1994年起,維持了長達15年的房價平穩,而2009年後,德國房價受外部因素也開始了上漲之旅。

  以政府建設廉租組屋為主體的新加坡模式。早在1960年,新加坡當局就成立了建屋發展局(HDB),為居民提供廉租組屋。組屋居民能夠擁有組屋產權。自成立至今,HDB組屋覆蓋人口比例由9%增加至82%。1990-2017年,新加坡房價上漲了228%,但是絲毫沒有新加坡的房屋自有率。2017年新加坡的房屋自有率高達90.9%。

  而在我國長期的廉租房實踐也產生了許多可資借鑒的寶貴經驗。以重慶的公租房制度為例,2002年起黃奇帆擔任重慶副市長,將“空轉啟動,滾動開發”浦東模式帶到重慶。通過估算國有土地出租收入,以此作開發公司國有股,以此股份向銀行貸款,再吸引外資,之後土地價格上升,國有股分紅,滾動開發的模式。大量建設公租房,建設資金分階段派發,並依靠上述“正反饋”減小了支出壓力,從而實現了公租房大範圍的覆蓋。同時,申請門檻也較低,租滿五年可以改為購買。也因此重慶的房價長時間保持在同類城市中較低的水平。

  通過這些經驗的比較,我們能看到租賃制度的到來很難能夠帶來房價的下降,但是對穩定房價可以起到一定的作用。

  而縱覽幾個方案,我們可以發現一個制度要變成能夠長期實行的納什均衡,必須要形成一套控制論當中的“正反饋”機制:不論租房供給的主體來自何方,他們必須從中受益,從而再次推進這個政策。

  ▌正反饋

  今年上半年,時任全國人大財政經濟委員會副主任的黃奇帆在一個“關於房地產長效機制”的公開演講中暢想,中國租房市場逐漸達到市場容量50%的標準,其中20%住在房地產商持有的出租房裡,20%住在政府提供的公租房裡,10%住在小業主出租的房子里。由此可見,未來全面的“房地產長效機制”必然是需要“小業主-房企-政府”三個主體的积極性全面激發的制度。

  回到文章開頭的讓人眼前一亮的租賃新政:建設銀行深圳支行銀行攜手十多家房地產企業將精裝修新房投入個人租賃業務。這個機制如同牛頓力學里的推動“租賃制”的第一推動力。

  銀行為租戶提供“租賃貸款”,從而使得資金迅速迴流至房地產企業;房地產企業迅速擁有資金投入再生產。房地產企業在這個資金循環中,首先作為租賃住宅的建設者,投入建設資金;然而出售房屋卻可能需要經歷漫長的周期;現在通過與銀行的租賃合作,則可以迅速回籠資金,實現“一豬多吃”。甚至將原來滯銷的庫存迅速變成質地優良的,能夠產生穩定現金流的優質資產。此後的玩法,熟悉金融的人便能嗅到無盡的可能。

  嗅到風口的不止是金融地產從業者,馬雲劉強東等互聯網巨頭對租賃市場這塊蛋糕也垂涎欲滴。10月20日,京東成為北京住房租賃市場的支持平台;阿里則在支付寶上推出了自己的智慧住房出租平台;建設銀行在推出自己的“按居貸”業務的同時,也推出了自己的APP“CCB建融家園”。因此,我們不僅能看到住房租賃市場這塊蛋糕對互聯網大鱷的吸引力,我們甚至能看到“地產互聯網+”的影子。

  上面我們能看到房地產企業從事租賃的积極性,那麼政府又為何大力推動租賃制呢?正如上文的邏輯,租賃制度緩和了有房者和無房者的“不平衡不充分”的矛盾。能夠大力推行租賃制度的城市,能夠讓新進入城市的年輕人“居者有其屋”的城市必然會成為年輕人首選的目的地。幾個月前城市哄搶畢業生落戶的政策競爭:深圳給予入戶補貼,無錫的落戶優惠,武漢不止給予補貼還提供八折房子...幾乎可以確幸,基於租賃制度落實狀況的人才爭奪政策,必將成為下一次“城市戰爭”的重點。目前看來,深圳市又一次走在了前頭。

  關於未來租賃制,許多人的憂慮在於未來租金會否大幅提升。筆者判斷房租提高的可能性不大,甚至可能降低。在以往的租房市場上,多套住宅擁有者是出租住房的主要供給者。零散而眾多的供給者幾乎使得這個市場變成了完全競爭市場,市場價格應當是比較充分反應買方可支付的價值的。以個人體會為例,我們身邊會有很多買不到房子的,卻幾乎沒有租不到房子的。這表明出租房的供給是相對充足的,同時受可支配收入錨定。從下圖也可以看出,二三線城市租金僅占收入15%-20%,而全美數據為21%;北上廣深一線城市為22%-35%。基本與北美TOP4城市的23%-30%旗鼓相當。

  因此,在此種市場環境下,隨着未來出租房供給繼續增加,租金甚至有望下降。當然,未來租金的提高也可能來源於城市化的進一步深入,但似乎目前的人口流動量並不支持此種假設。

  ▌尾聲

  大道之行也,天下為公。使居者有其屋,耕者有其田,是中國人傳承千年的最樸素的民本思想。

  不要因為走的太遠,而忘了自己為了什麼出發。回歸最簡樸的公平正義,就是以“租賃制”落子的“長效機制”大棋局的真正初心。

  銀行與房地產企業聯手,利用租金貸款迭代盤活房企出租的积極性,使得租賃制全盤走活。虛竹破解珍瓏棋局依靠的只是信手之舉,建設銀行的這招妙手也或許能帶來整個長效機制的破局。

  租賃制度的推出雖然不太可能帶來房價的下跌,房租卻也許能受益下降,整個租房人群的积極性得以盤活,長租房將會成為他們不錯的選擇;租客、政府和房企的积極性在這個機制下都得以盤活,整個長效機制也得以盤活。這就是妙手。

  圍棋中單一子單一棋看似碌碌無為,可是當走勢最終形成時,“大龍”才能呼之欲出。時也,勢也。真正的妙手在一局棋中不過一二,而當事者往往只能局終數子時,徒然悔恨自己的當時的茫然與錯過。

  【作者簡介】

  斧王保護協會 | 格隆匯·專欄作者

  喜愛策略研究 專註房地產 

  追求智慧是一種道德責任

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