新浪財經訊 中國住房市場尤其是一線城市已進入存量時代。全國存量市場已達180萬億元規模。不過，租賃市場份額偏低，全國租賃成交佔比僅6%。中國證監會、住建部聯合發布《關於推進住房租賃資產證券化相關工作的通知》，明確優先支持大中城市、雄安新區等國家政策重點支持區域和利用集體建設用地建設租賃住房試點城市的住房租賃項目開展資產證券化。

　　黨的十九大報告指出：“堅持‘房子是用來住的、不是用來炒的’定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購併舉的住房制度，讓全體人民住有所居”。租購併舉，全面發展住房租賃市場，已成為建設房地產長效機制、建立新的住房制度的重要內容。

　　1、國內發展房地產資產證券化有何意義？

　　先來看看官方對於發展租賃資產證券化的表態，住建部、證監會在下午發出的通知中指出了三大意義。

　　1，住房租賃資產證券化，有助於盤活住房租賃存量資產、加快資金回收、提高資金使用效率，引導社會資金參与住房租賃市場建設；

　　2，有利於降低住房租賃企業的槓桿率，服務行業供給側結構性改革，促進形成金融和房地產的良性循環；

　　3，可豐富資本市場產品供給，提供中等風險、中等收益的投資品種，滿足投資者多元化的投資需求。

　　“推進住房租賃資產證券化是發展住房租賃市場的重要內容。”中聯前源不動產基金管理有限公司總經理何亮宇接受媒體記者採訪時表示，藉助資產證券化為企業提供創新融資渠道和投資退出路徑，對於建立多主體供給、多渠道保障、租購併舉的住房制度具有重要意義。

　　2、需要遵循哪些基本原則？

　　通知要求：

　　1，堅持市場化、法治化原則，充分發揮資本市場服務實體經濟和國家戰略的积極作用；

　　2，明確優先和重點支持的領域；

　　3，加強監管協作，推動業務規範發展；

　　4，积極履行監管職責，切實保護投資者合法權益，合力防範風險。

　　發行需要滿足哪些基本條件？

　　通知明確發行住房租賃資產證券化產品應當符合下列條件：

　　一是物業已建成並權屬清晰，工程建設質量及安全標準符合相關要求，已按規定辦理住房租賃登記備案相關手續；

　　二是物業正常運營，且產生持續、穩定的現金流；

　　三是發起人（原始權益人）公司治理完善，具有持續經營能力及較強運營管理能力，最近2年無重大違法違規行為。

　　3、哪些領域獲重點支持？

　　通知明確：

　　1，優先支持大中城市、雄安新區等國家政策重點支持區域、利用集體建設用地建設租賃住房試點城市的住房租賃項目及國家政策鼓勵的其他租賃項目開展資產證券化。

　　2，鼓勵專業化、機構化住房租賃企業開展資產證券化。支持住房租賃企業建設和運營租賃住房，並通過資產證券化方式盤活資產。支持住房租賃企業依法依規將閑置的國有廠房、商業辦公用房等改建為租賃住房並開展資產證券化融資。優先支持項目運營良好的發起人（原始權益人）開展住房租賃資產證券化。

　　3，重點支持住房租賃企業發行以其持有不動產物業作為底層資產的權益類資產證券化產品，积極推動多類型具有債權性質的資產證券化產品，試點發行房地產投資信託基金（REITS）。

　　4、哪些工作程序得到了完善？

　　《通知》完善了住房租賃資產證券化的工作程序：

　　1，鼓勵住房租賃企業自主開展資產證券化。

　　住房租賃企業可結合自身運營現狀和財務需求，自主開展住房租賃資產證券化，配合接受中介機構盡職調查，提供相關材料，協助開展資產證券化方案設計和物業估值等工作，並向證券交易場所提交發行申請。

　　2，優化租賃住房建設驗收、備案、交易等程序。各地住房建設管理部門應對開展住房租賃資產證券化中涉及的租賃住房建設驗收、備案、交易等事項建立綠色通道。對於在租賃住房用地上建設的房屋，允許轉讓或抵押給資產支持專項計劃等特殊目的載體用於開展資產證券化。

　　3，優化住房租賃資產證券化審核程序。各證券交場所和中國證券投資基金業協會應根據資產證券化業務規定，對申報的住房租賃資產證券化項目進行審核、備案和監管，研究建立受理、審核和備案的綠色通道，專人專崗負多提高審核、發行、備案和掛牌的工作效率。

　　5、如何加強化監督管理工作？

　　通知要求：

　　1，建立健全業務合規、風控與管理體系。中國證監會和住房城鄉建設部推動建立健全住房租賃資產證券化業務的合規、風控與管理體系，指導相關單位完善自律規則及負面清單，建立住房租賃資產證券化的風險監測、違約處置、信息披露和存續期管理等制度規則，引導相關主體合理設計交易結構，切實做好風險隔離安排，嚴格遵守執業規範，做好利益衝突防範以及投資者保護，落實各項監管要求。研究探索設立專業住房租賃資產證券化增信機構。

　　2，建立健全自律監管體系。中國證券業協會、中國證券投資基金業協會、中國房地產估價師與房地產經紀人學會要加強配合，搭建住房租賃資產證券化自律監管協作平台，加強組織協作，加快建立住房租賃企業、資產證券化管理人、物業運營服務機構、房地產估價機構、評級機構等參与人的自律監管體系，研究推動將住房租賃證券化項目表現納入住房租賃企業信用評價體系考核指標，依法依規對嚴重失信主體採取聯合懲戒措施。

　　3，合理評估住房租賃資產價值。房地產估價機構對住房租賃資產證券化底層不動產物業進行評估時，應以收益法作為最主要的評估方法，嚴格按照房地產資產證券化物業評估有關規定出具房地產估價報告。承擔房地產資產證券化物業估值的機構，應當為在住房城鄉建設部門備案的專業力量強、聲譽良好的房地產估價機構。資產支持證券存續期間，房地產估價機構應按照規定或約定對底層不動產物業進行定期或不定期評估，發生收購或者處置資產等重大事項的，應當重新評估。

　　4，积極做好盡職調查、資產交付與持續運營管理工作。資產證券化管理人、房地產估價機構、評級機構等中介機構應勤勉盡責，對有關交易主體和基礎資產進行全面的盡職調查，確保符合相關政策和監管要求、發起人（原始權益人）應切實履行資產證券化法律文件約定的基礎資產移交與隔離、現金流歸集、信息披露、提供增信措施等相關義務，並积極配合中介機構做好盡職調查。

　　6、房地產資產證券化產品發展前景如何？

　　民生證券表示，在政策积極推動和房地產行業去槓桿、融資難的背景下，REITs的發展前景廣闊，未來的發行空間可以從以下三個角度測算。

　　1，從資產證券化產品看REITs發行空間。截至2017年10月，國內類REITs發行總額占所有資產證券化產品發行總額的比例僅為2.14%，中國REITs還處於起步階段。根據中央結算公司的數據，美國REITs發行額占所有ABS總額的35.4%。隨着未來國內與海外ABS市場中REITs佔比差距逐漸縮小，REITs新增 發行額約為8448億元。

　　2，從房地產開發投資看REITs發行空間。房地開發投資資金來源可以分為貸款、自有資金和其他來源。2005至2010年，由於房地產企業密集上市，自有資金佔比提升明顯。從2014年至2016年，由於資產證券化產品的快速發展，其他來源融資同比增速大幅領先傳統的貸款及自有資金，包括REITs在內的其他來源融資佔比持續提升。

　　3，從經營性物業租金總收入看REITs的發行空間。經營性物業包括住房租賃物業、辦公物業和商場物業。目前我國住房租賃市場仍以散戶業主獨立出租為主，開發商或物業公司經營的整棟租賃住房佔比較小，發行RIETs的合格基礎資產有限。辦公物業和商場物業集中度相對較高，作為基礎資產發行REITs的條件較好。選取北京、上海、廣州、深圳等16大城市，統計當地甲級寫字樓與優質購物商場的總存量、入駐率和平均租金，分別計算每個城市每年租金收入。

　　綜合以上三種測算方法，民生證券認為，REITs在中國還處於起步階段，未來發展空間廣闊。隨着資產證券化市場的健全及產品的成熟，房地產行業融資方式的多樣化以及國內優質經營性物業證券化比例的提升，REITs將撬動數萬億市場。

　　根鏈家研究，目前中國租賃人口已達1.9億人，住房租賃市場租金GMV已超過1萬億元，未來10年，中國租賃人口近2.3億人，租房市場租金GMV將接近3萬億元，到2030年，租賃人口近3億人，租金GMV將達4.6萬億元。憑藉人口規模和人口結構優勢，可以預見中國住房租賃市場發展前景可期。

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責任編輯：陳靖