金融街上海地王進度緩慢 借道融資16億"輸血"

  楊玲玲

  近日,金融街控股股份有限公司(000402.SZ,以下簡稱“金融街”)二股東安邦旗下公司8億元馳援金融街位於上海火車站附近的地王項目引起外界關注。

  金融街公告披露,公司全資子公司上海融御置地有限公司(以下簡稱“融御置地”)委託泰康資產管理有限責任公司(以下簡稱“泰康資產”)發行“泰康—金融街上海火車站北廣場D地塊商業不動產債權投資計劃”(以下簡稱“D 地塊債權計劃”)。和諧健康保險股份有限公司(以下簡稱“和諧健康保險”)擬認購D地塊債權計劃8億元。

  針對地王項目的開發進度以及融資情況等問題,《中國經營報》記者多次致電致函金融街董秘辦,相關工作人員表示:“郵件已收悉,公司對媒體採訪的正式回復有一套完整合規的內部程序需要完成,會儘快回復。”然而截止記者發稿前,仍未收到針對具體問題的相關回應。

  安邦認購8億元債權計劃

  時間回溯到3年前,金融街以88.15億元拿下上海火車站北廣場三宗地塊,溢價率50.12%,樓板價27022元/平方米,刷新上海總價地王紀錄。其中C2為住宅地塊、C1為商業辦公地塊,D地塊則以辦公屬性為主。

  據了解,這是自2014年斥資52.32億元收購SOHO中國位於上海的“靜安項目”和“海倫項目”后,金融街在上海拿下的首個項目。

  資料显示,三宗地塊土地總出讓面積77273.7平方米,地上總建築面積不超過326210.7平方米,地下商業建築面積不超過24000平方米。被道路自然分割為三個地塊,沿中興路一字排開,涵括了住宅、商業、辦公樓、公寓等多種產品類型。

  金融街近日公告信息显示,和諧健康保險所持公司股權比例為15.88%。作為兩年前安邦入局金融街的平台之一,根據《股票上市規則》的相關規定,和諧健康保險屬於公司的關聯法人,和諧健康保險認購公司D地塊債權計劃構成關聯交易。

  同時金融街公告稱,本次D地塊債權計劃規模16億元,債權計劃存續期5年,和諧健康保險擬認購8億元,滿3年雙方均可選擇提前終止。和諧健康保險作為投資人,收益率每年為5.6%,債權計劃存續期間公司將通過泰康資產向和諧健康保險支付不超過2.24億元的利息。

  截至目前,D地塊債權計劃目前已發行4.6億元,為市場獨立第三方投資人認購,認購條件與和諧健康保險相同。

  針對交易目的和對上市公司的影響,金融街表示,公司委託泰康資管發行D地塊債權不動產投資計劃,為公司日常融資活動。泰康資管發出募集說明書後,和諧健康保險按照一般商業條款與其他獨立第三方投資人按照相同條件認購本次D 地塊債權不動產投資計劃,為公平、公正的市場化原則下的商業行為。此次關聯交易事宜,符合公司業務發展需要,滿足公司資金需求。

  地王項目患上拖延症

  記者採訪中了解到,位於整個項目西側的C2住宅用地,案名定為“金融街融府”。2017年6月,在該地塊拿地兩年後,“金融街融府”售樓處才正式對外開放,截至目前,首推的住宅項目“金融街融府”仍未領取預售證。這意味着,這個投資近百億元的項目,金融街在持有開發的兩年裡尚未有現金流回收。

  “這幾年拿高價地的房企多是通過高溢價產品提高售價或是通過以時間換空間的方式獲得利潤,因此開發周期長實為意料之中。同時,2017年又面臨樓市調控,對於高價項目入市比較困難,某種程度上也影響了項目的入市時間。”對此,熟悉上海市場業界觀察人士分析稱。

  近日,記者來到位於上海市靜安區恆豐北路與中興路路口的“金融街融府”,根據銷售人員介紹,首批房源從面積89平方米到142平方米不等,預計會在3個月內開盤,但具體開盤時間仍未確定。

  同時,銷售人員表示,項目預計2018年年底交房,現正在進行外立面的施工。由於前期看房客戶較多,購買還需認籌搖號。當記者問及項目開盤均價,銷售人員表示,受到限價令的影響,預計不會超過10萬元/平方米。

  此外記者注意到,C1商業辦公地塊已經進入基坑階段;D地塊則正在打樁。銷售人員介紹,C1地塊將打造成約18萬方的商業綜合體。其辦公部分則以自持為主,預計完工時間晚於住宅1年。而D地塊,早先規劃為商辦,後由於受相關政策的影響以及土地性質的限制,只能用於商業和酒店,不過,因為前述C1地塊已經有了商業,因此該地塊預計將會打造成辦公和酒店。

  此前,金融街董事長高靚在接受人民網記者採訪時表示,拿下該地塊主要是看中其地理位置和發展前景,一是因為閘北作為上海內環的核心區域,無論是產業升級還是經濟發展在未來都有比較大的機會;二是這個地塊體量足夠大,如果體量小的話,其產業和配套不足夠支撐未來的升值空間。

  數年過去,有行業人士提出,北廣場地處背面,交通不便,街面髒亂差,有待大幅整改。物業大宗交易存在許多不確定性,而基於周邊辦公氛圍優勢不明顯。

  “火車站是特殊地方,雖然客流量大,但有效客戶不多。且目前區域裏面沒有高端的基因,所以整體檔次均不高。”上海中原市場分析師盧文曦表示,這個產品入市能不能帶動區域辦公以及商務檔次有待觀察。此外項目還有一些硬傷,譬如,南北廣場被馬路和鐵路割裂,客戶資源很難相互流動,不利於增加人氣。

  記者統計發現,自2017年以來,金融街先後在重慶、北京、廊坊、成都、天津、佛山、上海等城市的土地市場均有斬獲。根據克爾瑞的統計數據,2017年1~12月中國房企新增土地排行榜中,金融街以新增193.6億元土地價值排名第53位;以新增162.6萬平方米土地建面排名第76位。

  較為大手筆的拿地動作對企業現金流提出嚴峻考驗。日前,金融街發布的2017年三季報显示,公司2017年1~9月實現營業收入159.11億元,同比增長87.96%;歸屬於上市公司股東的凈利潤14.44億元,同比增長79.63%。但企業經營活動產生的現金流量凈額26.44億元,比上年同期下降127.23%。

  手握超過百億元的大體量投資項目,金融街當前是否面臨一定的資金壓力?對此,盧文曦置評稱,這幅地塊住宅部分僅占開發部分10%左右,通過銷售住宅的確能回籠部分投資資金,但對於商業項目來講,散售不能發揮最大利益,且火車站區域雖然具備一定商務環境,但檔次不高,散售也體現不出價值。“因此需要經過運營后才能發揮最大價值。而這個項目商業體量大,的確會沉澱大量資金。”

  特約撰稿毛中楠對本文亦有貢獻

責任編輯:李堅 SF163

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