預獲8000萬凈利 粵泰股份出售廣州項目收益權遭問詢

  預獲8000萬凈利 粵泰股份出售廣州項目收益權遭問詢

  郭敏敏

  緊鄰太古倉,兩棟46層高的住宅樓矗立在江邊已基本封頂,只剩部分綠網未拆除,這是廣州粵泰集團股份有限公司(600393.SH,以下簡稱“粵泰股份”)廣州天鵝灣二期項目。

  在2017年最後一個證券交易日結束后次日,粵泰股份公告稱在2017年12月28日,公司已將上述天鵝灣二期項目住宅部分中約1.04萬平方米面積的收益權以5.6億元的價格出售予湛江海河投資有限公司(以下簡稱“湛江海河”),預計該筆交易完成后將給公司帶來8000萬元凈利潤。隨後,該筆交易引发上交所問詢。

  事實上,2017年對於粵泰股份而言極為關鍵,2014年粵泰股份進行重大資產重組時曾承諾包括此次交易的廣州天鵝灣二期項目在內標的資產將在2015年至2017年三年實現歸屬於母公司扣非凈利潤合計不低於12.52億元。

  粵泰股份此次出售項目收益權是否為兌現業績承諾而努力?粵泰股份證券事務代表在接受《中國經營報》記者採訪時表示:“一切以公司公告為準,其餘不便作答。”而此前,董事會秘書蔡錦鷺女士曾在接受媒體採訪時表示:“2017年公司需實現10億元以上的凈利潤,方可兌現業績承諾。”

  預售證苦等未至

  2013年,粵泰股份向控股股東廣州粵泰控股集團有限公司及其關聯方發行股份購買其持有的房地產業務經營性資產,並從中取得了廣州天鵝灣二期項目。彼時重組之際,該項目整體評估值約為人民幣14.37萬元,重組完成后粵泰股份按照該估值作為賬麵價值計入存貨。

  根據粵泰股份所披露的信息显示,天鵝灣二期項目在2017年5月25日通過主體結構工程質量驗收,目前主體工程完工已封頂,進入項目開發建設的尾期。本報記者在現場走訪了解,項目目前僅剩部分綠網未拆除。

  現場多位工作人員告訴記者,該項目開建至今已兩三年,中間多次因應對相關部門檢查及天氣原因而停工。現場的銷售人員則告訴記者:“目前項目正在等預售證,暫無樣板房可看。”對於多餘的信息,其並不願意透露,只是反覆強調在等預售證,預售證批下來之前沒有任何銷售信息。

  事實上,2017年6月粵泰股份董秘蔡錦鷺在接受媒體採訪時曾表示,公司2017年度計劃在廣州地區全面加快已有的天鵝灣二期項目開發,目前該項目已達到預售條件,預計2017年可進行銷售。

  項目已封頂為何遲遲未能銷售?有資深廣州樓市分析人士告訴記者,天鵝灣二期位於廣州市海珠區濱江西板塊,片區項目價格較高,目前拿預售證仍存在一定的壓力,但他也指出:“儘管政策從嚴,若早已符合預售資格,經過申請部分房源也應該能獲批,不排除開發商本身不想賣的可能,目前項目已封頂,開發商如果現房銷售是不需要預售證的。或者項目存在一定問題,拿不到預售證。”

  記者從廣州市住房和城鄉建設委員會查詢獲悉,目前天鵝灣二期項目房源除未獲預售資格外,項目仍處於抵押狀態。記者從粵泰股份過往的融資記錄發現,其曾於2016年2月將廣州天鵝灣二期項目作抵押擔保,向山東省國際信託股份有限公司申請信託借款人民幣7億元整,融資期限為12個月。

  對此,上述分析人士指出:“若房源仍處於抵押狀態,開發商必須先解除抵押狀態才能申請預售證,否則政府為了避免‘一房二賣’等產權糾紛,很難批准其預售資格。”

  2017年預增2200萬凈利

  原計劃2017年能為公司貢獻業績的天鵝灣項目,最終未能如期面市。而粵泰股份此次作價5.6億元出售天鵝灣二期7號樓全部地上可售樓層的01單位(2 樓至 46 樓中除架空層與避難層之外的所有樓層)共計 1.04萬平方米的收益權,在一位要求匿名的業內人士看來,不排除粵泰股份為年底衝刺業績提前兌現收益。而前述分析人士亦認為:“提前兌換收益是其中一種可能,開發商或許有其他考量。”

  根據公告,待此次收益權交易完成之後,粵泰股份預計能實現8000萬元凈利潤。由於交易臨近2017年末,並約定受讓方在合同簽署日起20個工作日內,需支付第一期價款2.85億元,該筆交易是否會對公司2017年經營數據產生影響,粵泰股份因此遭上交所問詢。

  根據粵泰股份及其年審會計師對於問詢函的回復,截至2017年12月31日,粵泰股份已經收到湛江梅河支付的8500萬元人民幣,對應12套房源物業收益權,因此公司在2017年度確認該12套房源物業合計人民幣1.53億元的營業收入,並預計確認公司2017年度約2200萬元的凈利潤。

  不過雙方亦指出,該筆營業收入和凈利潤為粵泰股份財務部門預測得出,負責公司2017年財務報告審計的中審眾環會計事務所(特殊普通合夥)目前並未對此數據進行審核,仍存在重大不確定性,公司提請投資者注意風險。

  此外,針對上交所對於8000萬凈利潤是否符合《企業會計準則》關於收入確認的規定和公司收入確認的政策的問詢,粵泰股份和中審眾環會計事務所(特殊普通合夥)方面均稱根據收益權轉讓合同、確認書及補充協議的內容,結合《企業會計師準則第14號——收入》的規定和公司收入確認政策,粵泰股份對此次交易標的資產收益轉讓的會計處理方式符合《企業會計準則》關於收入確認的規定和公司收入確認政策。

  值得指出的是,2017年對於粵泰股份而言極為關鍵。2014年,其曾通過發行股份購買資產收購淮南置業90%股權、海南置業77%股權、廣州天鵝灣項目二期、廣州雅鳴軒項目一期等項目。

  彼時,上述交易對方曾承諾標的資產2015年至2017年實現的歸屬於母公司扣非后凈利潤合計不低於12.52億元。此外,2015年8月公司公告的員工持股計劃承諾2015年至2017年累計歸屬母公司扣非凈利潤不低於13.19億元。

  記者梳理其歷年財報显示,粵泰股份2015年調整后的歸屬於母公司扣除非經常性損益的凈利潤為3109.65萬元,2016年則為1.4億元,而2017年第三季度報告期末,粵泰股份歸屬於母公司扣除非經常性損益的凈利潤則暴增至約12.05億元。目前其已實現承諾歸屬於母公司扣除非經常性損益的凈利潤達13.75億元。

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責任編輯:李堅 SF163

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