2017深圳樓市供需雙降價格趨穩 今年價格以穩定為主

  來源:中國指數研究院

  01 政策篇:嚴控商辦 調控深化

  2017年,在“房子是用來住的,不是用來炒的”基調下,深圳執行“限購限貸限售限價限商”等調控政策,調控力度空前。由於此前許多調控政策在2016年已經推出,深圳2017年並無太多調控政策出台,而是對之前各項調控政策持續深化。長效機制層面,深圳完善土地供應管理,推進建立租購併舉的房地產制度,推動長效機制進一步完善。

  ►公寓市場:建立預售審批預審查制度

  2017年上半年,深圳市發布《商品住宅和商務公寓預現售管理操作細則》,規範商務公寓市場,建立預售審批預審查制度。

  ►租賃市場:推動住房租賃體系建立

  2017年上半年,深圳市出台《關於加快培育和發展住房租賃市場的實施意見》,提出健全以市場配置為主,政府提供基本保障的住房租賃體系,支持住房租賃消費,促進住房租賃市場健康發展。2017年下半年,深圳推出首塊“只租不售”純宅地,自持70年,限整體登記,不得銷售、轉讓,积極落實“租售同權”的政策導向。 

  02 市場篇:供需雙降 價格趨穩

  對於深圳的房地產市場來說,2017年是比較艱難的一年。樓市也在這一年曆經了極大的政策調控的考驗,新房成交均價連續12個月碎步式回落,與此同時新房供應與成交均創下近年來的最低水平。

  ►住宅供應:供應面積創歷史新低

  在政策調控下,2017年深圳商品住宅推盤預售量大幅下滑,共計推出商品住宅27324套/278.57萬㎡,供應面積同比下跌36.25%,創下近年來的最低水平。開發商推盤意願不強以及“限價令”驅使多個新房住宅項目推遲上市或由售轉租是影響供應下降的主要原因。

  圖:2011-2017年深圳市商品住宅供應面積統計

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  ►住宅成交量:成交下滑,二手房佔據主導

  各方觀望,新房成交下滑。據中國指數研究院監測數據显示,2017年,全市共成交商品住宅25820套/259.30萬㎡,成交面積同比2016年減少37.96%。一季度成交量大幅度走低,3月新房成交量處於歷史低位,僅為803套;下半年市場有所回暖,成交量上升,12月達今年成交最高,共計3248套,但依舊處於低位。

  圖:2011-2017年深圳市商品住宅成交面積統計

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  寶安、龍崗區是主力成交區域,福田區成交量逆市增長。絕對值來看,寶安和龍崗兩區仍然是市場成交量最大的兩個區域,共成交22371套/203.10萬㎡,面積合計佔比78.33%。從相對值來看,除福田區外,各區域成交面積均有不同程度下降。福田區由於今年批售上市項目增加,是成交量唯一增長的區域。萬科蘭江山第瑧山道、萬科瑧山府、安巒公館等,是區域的成交主力項目,鹽田區今年無新房供應,共計成交20套/0.29萬㎡ 。

  圖:2016、2017年深圳市商品住宅區域成交統計

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  存量房時代,二手房成交量為新房的2 .9倍。在新房市場成交低迷,總體供應缺乏的背景下,使得2017年部分市場需求流入二手房市場,但在政策的不斷調控下總量有所減少,但二手房成交量仍是新房的2.9倍。2017年,全市共二手房成交73830套,同比減少31.4%,從各區域成交來看,二手房成交量全線下跌,其中下跌幅度最大的是鹽田區,全年共計成交二手房1657套,同比下跌45.9%。 

  圖:2017年深圳市二手房區域成交統計

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  ►成交價格:價格趨穩 南山領跑

  價格僵持,趨於穩定。2017年是深圳樓市理性回歸的一年,新房成交均價連續12個月微幅下跌,逐步趨於穩定,全年深圳新房住宅成交均價54445元/㎡,同比2016年略漲1.9%。

  圖:2011-2017年深圳市商品住宅成交價格統計

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  南山區成交均價領跑全市。2017年,南山區成交均價為101467元/㎡,居各區之首,其次是福田區和羅湖區,成交套數最高的龍崗區和寶安區成交均價分別為36694、50016元/㎡。

  圖:2016-2017年深圳市商品住宅各區成交均價及漲跌幅

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  ►成交結構:剛需主導,小戶型受青睞

  2017年是深圳樓市的剛需之年,90㎡以下的剛需小戶型成為市場成交主力,成交合計佔比67.6%,佔比同比減少2.1%。從價格段來看,市場以總價600萬元以下產品為成交主力,佔比79.45%,佔比同比小幅增加1.15%。在市場低迷的環境下,剛需盤撐起深圳樓市。

  圖:2016、2017年深圳市商品住宅成交結構對比

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  ►庫存與去化:可售減少 去化趨穩

  截止2017年12月底,深圳商品住宅可售量為33718套/ 338.59萬㎡ ,可售面積同比減少11.13%。去化周期為13.19個月,較去年同期延長0.09月,新房銷售趨勢平穩。

  圖:2011-2017年深圳市商品住宅庫存面積及去化周期

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  03 企業篇:搶灘深圳 強者恆強

  ►房企搶灘深圳樓市,千億房企11家布局深圳

  根據“2017年中國房地產銷售額百億企業排行榜”显示,有16家房企銷售額突破千億。在16家千億房企中,碧桂園、萬科、融創、保利、中海、龍湖、華夏幸福、金地、華潤、招商蛇口、泰禾11家已布局深圳,數量在千億房企數量中佔比接近七成。

  圖:千億房企深圳布局分布圖

資料來源:中國指數研究院綜合整理 資料來源:中國指數研究院綜合整理

  ►強者恆強,市場集中度不斷提升

  2017年,龍頭房企繼續保持領先,成為深圳市場最大的贏家,共有七家房企銷售過百億大關,排在前十的房企共計銷售金額達到1433.21億,佔到商品房銷售額總量的71.63%,較上年增加13.19%,集中度不斷提高。伴隨房地產市場調控的深入,規模化成為撇不開的情結,房企也將在業績競賽中加速奔跑。

  2017年深圳企業銷售額TOP10

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  04 項目篇:豪宅熱銷 金額領跑

  2017年深圳商品住宅項目TOP10合計銷售金額531.62億元,佔全市商品住宅銷售總額36.81%,同比提升4.29%;住宅項目TOP10合計銷售面積79.15萬㎡,佔全市銷售面積28.41%,較去年提升2.76%,商品住宅項目銷售金額TOP10榜單門檻值為29.67億元,去年則為50.51億元。

  2017年深圳商品住宅項目銷售金額TOP10

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  從銷售金額上來看,華潤深圳灣·悅府累計銷售額達79.25億元,奪得冠軍。新天鵝堡、鴻榮源·壹成中心和香山裡和超過60億元,位列第二到第四名,銷售表現良好。

  2017年深圳商品住宅項目銷售面積TOP10

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  從銷售面積上來看,鴻榮源·壹成中心今年以13.18萬㎡蟬聯冠軍寶座,宏發天匯城、奧園·翡翠東灣分別獲得第二第三名,分別銷售9.70萬㎡、8.86萬㎡。

  05 土地篇:商辦主導 支持租賃

  ►土地供應與需求大幅下降,商辦土地佔據主導

  土地推出方面,2017年深圳共推出46宗土地,規劃建築面積652.76萬㎡,同比減少35.75%。土地成交方面, 2017年深圳共成交43宗土地,規劃建築面積607.13萬㎡,同比減少28.31%。目前深圳的供地大幅偏向商辦和工業用地。2017年深圳成交商辦用地20宗,規劃建築面積384.65萬平方米,商辦用地成交規劃建築面積佔比63.36%。其中,深圳灣超級總部基地規劃建築面積佔全市商辦用地的32.2%。

  圖:2017年深圳市土地成交結構佔比

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  可售住宅用地供應為0,供應向租賃市場傾斜。2017年,深圳新增居住類用地供應依然稀少,僅成交2宗住宅用地,分別位於大鵬和龍華民治。此2宗地塊均不可對外銷售,大鵬地塊為綜合類用地,含少量住宅,居住部分並不可售,龍華地塊為年內僅成交的1宗二類居住用地,該宗地採取“單限雙競”的出讓模式,由深圳市人才安居集團有限公司競得,是深圳首宗“只租不售”的土地,未來住宅用地也都將會以自持的方式出讓,將是必然的趨勢。

  06 展望篇:短期低迷 長線看好

  2017年,深圳樓市在嚴格調控下, 各方觀望氛圍濃厚,新房市場供需低迷,價格趨穩回落。2018年,深圳樓市短期調控政策仍將延續,市場成交繼續保持低迷,價格以穩定為主;房企強者恆強格局已定,集中度將進一步提升;長效機制穩步推進,住房租賃市場迎來發展新契機。從長期來看,深圳土地市場供應稀缺,剛需強勁,人口持續流入,並且有強有力的產業支撐,長期看好。

  政策層面,深圳短期調控政策仍將持續,長效機制持續推進。2018年房地產工作重點是要抓好房地產市場分類調控,促進房地產市場平穩健康發展。在未來樓市政策仍會延續“房子是用來住的,不是用來炒的” 這一背景下,深圳樓市有形之手短期不會退出,政策一定時期內仍將從嚴,而在長效機制建設層面,人才房和保障房、住房租賃市場將繼續有條不紊推進,短期調控與長效機制建設相結合,確保樓市發展平穩過度。

  市場層面,新房市場繼續低位運行,價格以穩為主。2018年深圳短期調控不放鬆,“限購限貸限售限價限商“等行政干預手段很難有太大鬆動,意味着深圳新房市場在一定時間內仍將繼續保持低迷態勢,房價上漲動力不足,價格繼續保持穩定。

  企業層面,強者恆強格局已定,市場集中度將進一步提升。最近幾年房企銷售數據显示,深圳房企集中趨勢明顯,競爭格局未來將更加激烈,優勝劣汰,龍頭房企將繼續佔據更多的市場份額。

  關注住房租賃市場,未來將迎來發展契機。龐大的租房市場為長租領域帶來了發展契機,深圳的住房供應體系正在逐步轉變,政策開始向長租公寓傾斜,亦有不少房企、中介、金融機構等积極發展長租公寓。未來,作為長效機制建設之一的長租公寓將迎來快速發展,對於構建多元化住房供應體系,維護房地產市場平穩健康發展以及實現住有所居意義重大。 

責任編輯:馬龍 SF061

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