回顧17年房企榜單 誰是下任"NO.1"?

  不知不覺進入到2018年,2017年內房股板塊掀起的那一輪波瀾壯闊的行情還歷歷在目。看着不斷刷新高點的內房股,許多地產研究員的膝蓋碎了一地。

  當進入2017年四季度后,地產板塊整體回調,原本打算在哪裡摔倒,就先在那裡躺一會。誰知元旦剛過春節未來,一份如期而至的榜單激起了市場的熱情,內房股迎來了開門紅,大家只能撿起膝蓋再次上路。

  這一份榜單便是克爾瑞公布的2017年1-12月中國房地產企業TOP100榜單,下面是TOP20的情況。

  以目前行業的環境和形式,集中度加強已成為眾人皆知的趨勢。因此內房TOP100的排名榜單十分具有研究價值。這份榜單記錄了這一年裡行業的潮起潮落,也為18年的走勢奠定了基礎。

  這裏需要注意的是,這份榜單中公布的數據是早於企業通過公告公布的年度數據,因此與最終企業公布的成績單是有所出入的。雖然說目前有少部分企業公布了精確數據,但是對比之下差距不明顯,且不影響排名,因此統一用克爾瑞的數據,以保證統計口徑一致。

  ✦ 一、規模為王,誰起誰落

  我們先來研究和對比一下2016年和2017年的榜單變化。在目前規模為王的行業競爭態勢中,銷售金額的規模代表企業的市場規模,決定企業的“江湖地位”。

  首先我們分別瀏覽一下2016年與2017年銷售金額TOP50房企不同梯隊的數據對比。先看一下前十的情況。

  可以看到,最前面前5的排位中,碧桂園躍升2名,成功奪冠,成為銷售之王。其次是萬科、中國恆大融創中國和保利地產。萬科穩穩坐在第二,恆大倒退2名成為老三,而融創從第7飛躍到第4,直接衝擊前三。

  前5名的競爭異常激烈,原本16年打敗萬科成為行業規模第一的恆大位置還沒坐暖,就被碧桂園搶走了第一。而且恆大直降兩名到了第三。前10中融創窮追猛趕到了第四,對着前三虎視眈眈。

  下面再來看看TOP11-20梯隊的對比情況。

  下面再來看看TOP21-30梯隊的對比情況。

  通過上面的數據我們進一步整理出2017年排名TOP20的企業排名變化情況。

  2017年銷售金額TOP20企業中,有4個企業是新進梯隊的企業。它們為泰禾集團、中南置地、陽光城以及正榮集團,排名變化分別為15、5、7及4名,其中泰禾集團也是TOP20企業中排位上升最多的企業。

  而被排除在前20之外的4家企業為萬達集團、首開股份、富力地產及魯能集團,其2016年的排名分別為10、17、19及20名,其2017年的排名分別為22、21、23、33。萬達集團退步最明顯,倒退了12名。

  ✦ 二、增速對比,誰是“增速之王”

  接下我們可以研究對比榜單企業的銷售規模增速。成長如逆水行舟,不進則退,體現的是企業的成長性和盈利能力。天下武功,唯快不破,增速高的企業更容易在18年的排名中成為黑馬,突出重圍。

  上面可以看到,銷售金額TOP10榜單中,增速最快的是融創中國,17年銷售金額同比增長141%,權益金額同比增長156%,銷售面積增長195%。

  除了融創中國之外,三項數據都超過TOP10平均的企業還有碧桂園和龍湖地產。在前5的企業中,反而中國恆大的增速開始掉隊,是前5名企業中增速最低的企業。

  TOP10-20的企業中增速最快速的是泰禾集團,17年銷售金額同比增速152%,權益金額同比增速為123%。10家企業中,三項數據超過平均值的企業有新城控股、泰禾集團、中南置地及陽光城。其中2018年新城控股有很大幾率成為黑馬殺進前10。

  TOP20-30的企業中,增速最快的是中梁地產,17年銷售金額同比增125%,權益金額同比增119%。同等梯隊下,除中梁地產外,三項數據增速更優的企業為雅居樂、榮盛發展、中國金茂及藍光發展。

  這裏值得注意的是,我們可以發現17年之後,幾乎大部分企業權益金額占銷售金額比重明顯拉大,這主要因為15-17年上半年土地供應減少,國家限價調控,企業加大通過收併購等方式獲取土地。

  有趣的是,發現前5中,恆大的權益佔比超過了95%。除此之外,排名在21-25的這5家企業中17年銷售的權益佔比依然達到90%,分別為魯能集團、萬達集團、富力地產、雅居樂及中梁地產。

  2017年TOP50房企中增速明顯開始分化,TOP41-50梯隊的增速明顯開始落後,最高點60%出現在TOP21-30的梯隊之中。預計隨着未來集中度加速提升,高點會在上圖坐標軸重向左移動,18年增速高點將出現在TOP11-20梯隊之中。

  綜合評估一下,17年“增速之王”的稱號無疑是屬於融創中國。

  ✦ 三、加補庫存,誰是購地“大王”

  2017年,由於政策導致目前土地成交均價的溢價率下降。同時,企業在被限價之後,認為麵粉比麵包貴,開始抱團、收購多方式獲取土地。地方政府的收入和資金周轉在今年下半年面臨較大的壓力,因此通過加大土地的供應,結束了從2014年開始的土地供應縮減潮。

  相應的下半年企業也加大了土地儲備的補貨,前11 月房企拿地面積達到22158萬平方米,同比增長16.3%;土地成交價款11436億元,增長47.0%。二者的增速創下最近4年來的新高。

  土地儲備代表房企的未來,也反映了企業未來的增長潛力和成長性。17年以來,去槓桿的政策方向預計會延續到18年,因此企業融資的環境依然趨緊。而對房企而言,土儲就是利用槓桿撬動起來的,槓桿加不上去,土儲規模就無法增長。由此企業的回款和融資能力很大程度決定了企業的新增土地儲備的規模。

  下圖是新增土地貨值TOP20的榜單,其中新增土地貨值計算中,價格是按照目前市場均價進行測算的。

  今年的購地“大王”得主無疑還是融創中國。

  整體看來,有4家企業17年的土地貨值排名比銷售金額排名高出很多,預計18年的銷售金額排名中會出現較大升幅。它們分別是福晟集團、富力地產、遠洋集團以及融信集團。

  雖說新增土儲不代表企業擁有的土儲,有部分企業“家底”厚,因此即使今年購入的土地減少,也不一定能打壓在2018年的排名。但是榜單上的大多數都是高周轉的開發房企,因此土儲開發周期也就1-2年,有的甚至不用1年就能開始推盤,所以2017新增土儲對2018年的格局變化還是起到很大作用的。從這個角度看來,在TOP10梯隊邊緣的綠地控股和華潤置地很可能會退出前10,而新城控股的土儲與增速(上文提到)配合很大概率衝進前10。

  那麼接下來我們就進一步再看一下TOP100的企業中各個梯隊的競爭格局將如何。

  ✦ 四、行業分水嶺:TOP30與1000億

  隨國內人口增長停滯,房地產市場進入存量市場。不過城鎮化以及經濟區域化發展依然為二三線城市的發展帶來空間,企業主要通過爭奪規模提高集中度的方式進行競爭。下面是TOP100房企的銷售金額集中度情況。

  金額集中度=入榜房企銷售金額/統計局公布的全國商品房銷售金額,其中,2017年度全國商品房銷售金額是根據前11月累計同比增幅推算12月同比增幅所得。

  從集中度變化的情況來看,2017年同比變化比2016年同比增幅明顯,其中TOP100集中度增幅達10.7個百分點,變化最大;而2016年僅增長4.8個百分點。這表明集中度增速很快,按照此速度預計2018年的銷售金額TOP100房企的市佔率能達到65%。

  根據之前增速的判斷,目前銷售金額TOP100房企中增速最快的梯隊是TOP11-30,而TOP30之後的除了個別黑馬,大部分未來都會加速掉隊。預計未來1-3年內TOP30的集中度增幅會超過10%,並逐漸加速,而TOP100與TOP50整體的集中度增速會逐漸放緩。最終形成如下圖的預計。

  接下來再看一下各個梯隊的銷售門檻變化。

  門檻不斷提升是集中度增加的必然結果。從圖中明顯看出,各個梯隊銷售門檻的變化印證了百強房企內部格局也開始分化的推斷:2017年,TOP100的門檻幾乎沒有變化,TOP50門檻增幅放緩,TOP30的企業門檻增長加速。

  失之毫釐,差之千里,可以說從2018年開始,未來一段時間TOP100的分水嶺出現在TOP30這一梯隊之中。

  目前許多黑馬出現在TOP30,這個梯隊中大部分都是在各大經濟區周圍二三線城市深耕的企業,這也是承接二三線城市崛起的趨勢。

  下圖是2017年銷售金額TOP100房企在17年的土儲門檻以及測算后18年的銷售門檻對比。

  預計2018年TOP30的企業銷售金額的增速能保持在30-40%,而TOP30之後的企業增速放緩,預計TOP41-50梯度的企業平均增速低於20%。綜合之下測算出了2018年TOP100的各梯度的銷售金額門檻。

  可以看到預計18年TOP30的門檻能達到900億元,而預計到19年TOP30的門檻要超過1000億元,這也因此為何今年的房企總朝着1000億俱樂部為目標,因為過了1000億大關以為拿到TOP30的門票,能在未來競爭格局中取得優勢。而這也是陽光城、佳兆業、禹洲地產等諸多地產公司定下千億目標的原因所在。

  那麼我們現在看一下已經達到千億規模的房企名單,看看目前有多少家,以及格局如何。

  1000億以上梯隊一共17家企業,除了2000億規模的中海,大致可分為三個細分梯隊,每一梯隊相差2000億。在千億俱樂部格局中,梯隊間的差距也在逐漸拉大。第一與第二梯隊分別只有三家企業,第一梯隊為5000億,就是排名前三的碧桂園、萬科及恆大。次級梯隊為融創、保利和綠地,可見融創中國目前與第一梯隊仍有距離。

  下面18年有望進入千億俱樂部的候選名單。

  榜單中可以看到排除掉排在22位置的萬達,而萬達集團原本從千億規模中退出,17年總銷售金額只有891.2億,且權益比重超過90%。但是由於17年多次出售資產,並提出轉型,因此不確定性較高,便把其排除。

  在如今形勢下,房企不得不拚命進入千億規模來避免日後掉隊。行業在加速分化,跑在最前的企業優勢將越來越大。聚焦龍頭,前三的排位變幻莫測,第四的融創磨拳檫掌進軍前三,下面我們就通過對比一下前五的企業,推斷一下18年的第一花落誰家。

  ✦ 五、下任“NO.1”花落誰家?

  目前單純通過銷售金額規模進行排名,上文已經知道NO.1碧桂園,NO.2萬科,NO.3恆大,NO.4萬科,NO.5保利。通過對比2017年各個月的銷售數據,可以從更微觀的角度看一下這5家房企孰強孰弱。

  從上圖看來,最明顯的就是融創。融創的增長勢不可擋,10月的業績超過了萬科,11月份業績開追上了碧桂園和恆大,12月成為第一。

  其次就是萬科,前三企業的業績差距微乎其微,而第四季度碧桂園和恆大業績都出現下滑,只有萬科保持堅挺。萬科雖然總規模被恆大超越后受到很多人爭議,認為將要退出前三。但是萬科依然保持穩健,“你走你的陽光道,我走我的獨木橋”,目前前三地位難以動搖。

  當然年內的變化趨勢並不一定能延續到18年,因為每個企業的開發周期是有差異的。但是有一個數據必須同時關注到的,那就是房企銷售的權益金額,它代表房企目前銷售金額的“水分”,並直接影響企業的利潤規模。

  下面是前五企業的銷售金額及權益金額進行對比。

  上面能看到,如果從權益金額的角度進行排名的話,恆大反而是在第一位。而保利則排在第6,權益金額排在第5的是綠地控股。可以看到除了恆大其餘四家的權益比重都在70%,而恆大的權益比重達到95%。因此可以看到,雖然市場認為融創是“併購狂”,但是權益佔比與碧桂園、萬科及保利是相同水平的。

  下面我們再看一下這五個企業的土地儲備情況。

  這裏的貨值是用當年企業銷售均價進行測算的,所以是包含了持續上漲的市場價格。從總土儲貨值上排位,恆大依然排在第一,而融創上升到第二,但在16年的時候融創則是排在第五。另外值得注意的是,萬科對土儲的控制一直比較穩健 ,今年銷售面積與新增的面積幾乎持平,但也足以支撐企業2-3年的發展。

  前面也提到17年企業在加速通過併購獲取低成本的土地,因此預計新增土儲的權益佔比平均在65%,總土儲權益的平均水平預計18年保持在68%左右。

  另結合銷售規模、增速及土儲進行判斷,2018年TOP5房企的榜單預測如下。

  預計2018年前4的企業銷售金額門檻達到7000億,權益金額門檻達到4500億元。預計前5在2018年平均業績增速能達到40%。

  對於融創,如果達到此目標,那麼全年業績增速要超過90%。以目前融創的增長勢頭,達到此目標並衝上第二的概率是很大的。但碧桂園仍保持較快的業績增長,因此融創衝擊第一的難度較大。另外,萬科雖然年末的權益金額依然低於恆大,不過由於最終成績單上的規模還是在增速上都優於恆大,因此萬科依然排在恆大前面。

  當然,房企的土儲就是利用槓桿撬動的,因而凈負債率就成為企業的安全線,下面對比一下TOP100房企的凈負債率情況。

  再看一下TOP5企業的凈負債率對比。

  對比之下,碧桂園無論是規模擴張,以及風險管理都更勝一籌,17年奪得第一實至名歸。同時有理由判斷碧桂園能夠衛冕2018年銷售金額榜單“NO.1”。

  前5的企業之中增速的“NO.1”無疑非融創中國莫屬,而且業績規模在2017年12月已經成為第一,在2018年成為銷售金額“NO.2”是極有可能的。

  不過中國恆大的權益佔比依然是五家企業當中最大的,所以如果能夠保持30-40%的業績增速,預計18年權益金額第一依然是恆大,而權益金額才是最終影響企業利潤的數據,因此在利潤規模上或許恆大更勝一籌。

  【作者簡介】 

  大導演 | 格隆匯·專欄作者

  從事證券投資五年,國內外股票研究經驗豐富。

  市場總是充滿假象,認清假象,投入其中,

  然後在假象被公眾認識之前退出。

責任編輯:張海營

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