恆盛、京鵬等深陷債務違約風波 多房企公司債發行中止 融資步入“小冰期”？
楊玲玲
資金是房企的命門。同策諮詢研究院最新數據显示，5月份40家典型上市房企融資金額共計451.17億元，環比減少41.34%，創一年來新低。融資額降低的同時，房企的融資渠道收緊，融資成本抬升。今年以來，包括上海寶龍、花樣年（01777.HK）、合生創展（00754.HK）、富力地產（02777.HK）等在內的多家房企中止公司債發行。
與此同時，房企被接連曝出的債務違約事件也給行業敲響警鐘。其中，雲南省房地產開發經營（集團）有限公司（以下簡稱“雲房集團”）持股51%的子公司京鵬地產，出現對重慶國際信託股份有限公司3億元債務到期未償付的情況。
《中國經營報》記者致電致函雲房集團相關負責人，對方表示相關信託債務全部本息已付清，不存在違約情況，至於更多詳細情況不方便透露或回函。
中小房企債務違約爆發
Wind統計數據显示，2014年共發生６隻債券兌付違約，2015年共發生23隻債券兌付違約，2016年共發生78隻債券兌付違約，2017年共發生49隻債券兌付違約，2018年1~5月債券違約持續發酵，已發生21隻債券兌付違約，涉及12家發行主體，涉及違約金額184.01億元。
而具體到房地產行業，根據財聯社報道，近日，雲房集團持股51%的子公司京鵬地產，出現對重慶國際信託股份有限公司3億元債務到期未償付的情況。
據了解，截至2018年5月26日，京鵬地產欠重慶信託的3億元借款已全部到期，京鵬地產已償還借款本金0.2億元，目前尚欠借款本金2.8億元，利息約0.5億元。同時，京鵬地產還分別於2018年4月25日、5月7日被昆明市官渡區人民法院列入失信執行人名單，原因是有履行能力而拒不履行生效法律文書確定義務。具體義務主要是支付各項費用317.95萬元。
國家企業信用信息公示系統显示，雲南京鵬房地產開發有限公司成立於2003年6月18日，經營範圍包括：房地產開發及經營；計算機系統及配件、機電產品、農副產品、建築及裝飾材料、五金交電、电子產品、照相器材、化工原料及產品、工藝美術品、燈光音響設備、傢具、日用百貨、文化辦公用品、金屬材料、礦產品的批發、零售、代購代銷。
記者致電京鵬地產聯繫電話，語音提示對方號碼已經停止使用，記者就債務違約等相關問題致函京鵬地產方面，截至發稿未獲回應。
另據悉，由於雲房集團自2017年11月將京鵬地產納入其合併報表範圍，觸發了其早前一筆“17省房債”的交叉違約保護條款。根據該條款，發行人或合併範圍內子公司債務出現違約，或寬限期到期后應付未付的，視同發生違約，需啟動投資者保護機制。記者致電致函雲房集團相關負責人進行求證，截至發稿未對具體問題進行回應。
同時記者採訪中了解到，恆盛地產（00845.HK）2017年報显示，截至2017年12月31日，恆盛地產若干借款的本金還款及利息付款分別為32.73億元及14.97億元已逾期（逾期貸款）。
恆盛地產在年報中提到：“除以上所述外，誠如有關本集團若干借款的相關貸款及融資協議所訂明，本集團任何借款的違約可能會導致該等借款出現交叉違約。基於上述違約事件，於2017年12月31日，該等借款的本金金額44.30億元被視為違約，而其中17.39億元原合約還款日為2018年12月31日以後的借款已被重新分類為流動負債。”
“隨着土地融資、償債周期到來，如果沒有供應能力匹配，最終所有的土地融資有可能帶來極為可怕的經濟周期。”中國外交學院世界政治研究中心主任施展近日在公開場合指出，加槓桿后償債周期一到，房企很容易因償債能力不足出現問題。
統計數據显示，包含公司債、企業債、中期票據以及定向工具的地產產業債務，2018年全年到期量1949億元，其中三季度到期高達932億元、四季度到期高達698億元。2019年和2020年到期量更加龐大，每年的增量都在1000億元以上。
同策諮詢研究院研究員陳朦朦認為，房企資金將面臨嚴峻考驗，境內外融資難度均加大，同時各類融資方式佔比也發生了巨大變化。
寶龍等多家房企中止公司債發行
2018年以來，已有上海寶龍、龍湖地產（00960.HK）、富力地產、合生創展、花樣年、泰禾（000732.SZ）等十幾家房企的債券發行中止。
根據同策諮詢研究院的統計數據，2018年5月，同策諮詢研究院監測的40家典型上市房企完成融資金額摺合人民幣共計451.17億元，環比2018年4月的769.12億元減少41.34%，融資總額成為近一年（2017年5月至今）來最低額，融資情況不容樂觀。
今年6月11日，證監會披露文件显示，中弘控股（000979.SZ）、泰禾集團提交審批的非公開發行融資計劃處於中止審查狀態，這意味着又有房企在融資的路上折戟沉沙。
此前記者採訪了解到，今年4月，上海寶龍中止了一筆30億元的2017年非公開公司債券發行。隨後，包括花樣年、合生創展、富力地產等數家房地產企業也中止了公司債發行。
其中，5月25日花樣年中止了“花樣年集團（中國）有限公司2018年非公開發行住房租賃專項公司債券”的發行。對此，花樣年相關負責人對記者表示，該項債券不是被中止，而是由於為調高評級，公司主動延遲發債，從評級機構獲得相關債務評級後會重新啟動發行程序。
另外，根據寶龍地產（01238.HK）日前發布的公告，全資子公司上海寶龍已獲准發行30億元公司債券。對於債券項目“中止”的原因，記者致函寶龍地產投資者關係相關負責人，對方回復稱“已轉發我司品牌部處理”，然而截至發稿未收到具體回應。
相關報道指出，合生創展公司債被“中止”審核，原因是監管層對房企發債資金用途監管有所升級。記者向企業方面求證，但未獲回應。
據了解，自2015年1月15日證監會出台《公司債發行與管理辦法》降低公司債門檻以來，房企發債規模便逐月攀升，直至2016年6月下旬，在證監會逐步提升發債門檻、收緊公司債后，房企融資規模才略有回落。
廣發證券房地產行業研究小組首席分析師樂加棟表示，自2016年四季度以來，房企融資渠道開始持續收緊，開發貸、再融資、公司債以及非標融資都先後收緊，尤其是2018年4月27日資管新規落地，表外理財借道非銀通道（非標）流向地產行業受到徹底約束。
多方拓路融資解渴
同策諮詢研究院統計數據显示，在已披露的數據中，5月融資成本最低的一筆是保利地產（600048.SH）發行的金額為20億元的2018年度第二期中期票據，5年到期，利率為4.88%。融資成本最高的是榮盛發展（002146.SZ）於2018年5月25日在全國銀行間債券市場發行的2018年度第三期非公開定向債務融資工具，利率為7.3%。
隨着境內融資利好不再，公司債陸續到期，房企或轉戰境外或尋找新的融資渠道，後期的融資成本也將很難進一步壓縮，甚至可能出現反彈。
中原地產的統計显示，2018年前5月（不含5月31日），房地產企業境外資本市場融資數據達到71筆，比去年同期增加40筆；融資金額293.72億美元，同比上漲130%。但境外融資的成本也在提升，如華南城（01668.HK）於5月25日發行的一筆美元債券，利率就達到10.875%。
“受國內融資渠道收緊影響，房企境外融資成本可能也並不低。”萊坊董事及大中華區研究及諮詢部主管紀言迅對記者分析稱，當前房企的融資環境不甚樂觀。
隨着上市房企公司債佔比急速下滑，境外融資、股權融資以及資產證券化等佔比大大增加，房企的融資方式也呈現出多元化趨勢，房地產私募基金、ABS、REITs、永續債等創新融資方式不斷湧現。不過，5月房企被中止發行的債券中，一直享有綠色通道的住房租賃專項債券審核也趨向嚴格，5月富力地產（60億元）、花樣年（50億元）的住房租賃專項債券中止審查。
另據天風證券研究報告显示，龍頭和大型房企的投資活動現金流出要遠大於中小型房企，這與行業集中度快速提升的大背景下，大型房企兼并收購力度不斷加大一致。
“銷售門檻和集中度不斷上升，會倒逼和激發企業繼續擴大土儲、衝刺規模的意願。尤其是全國化布局的房企，始終保持拼周轉、搶資源的‘雞血’態勢。此外，對於在近兩年踏空行業節奏的部分房企來說，也需要通過拿地調倉來彌補銷售上的劣勢。”市場分析人士提出，在金融不斷收緊之下，未來對土地資源搶奪會更加激烈和殘酷。