來源微信公眾號：華夏時報

　　記者 閆妮 北京報道

　　堅決遏制房價上漲加上金融去槓桿，使得2018年房地產基金投資面臨很多壓力和挑戰。

　　最近召開的政治局會議則明確表示：“堅決遏制房價上漲”，這比以往常提的“防止房價過快上漲”更進一步，對房地產調控力度堪稱罕見。

　　堅決遏制房價上漲的政策背景下， 地產基金如何突圍？

　　7月25日，在融資中國2018年第四屆股權投資產業峰會上，眾多地產基金負責人就地產投資趨勢做了預判。

　　在地產存量時代下，資本與地產如何更好結合，如何玩轉創新？

　　未來，曾在房地產投資中佔據主流的債券性投資將更多的被真正的股權投資機會代替；同時，資產證券化方興未艾，房地產有更多出路尚待挖掘。

　　股權投資機會來臨

　　今年上半年，受資管新規的影響，房企各方融資渠道大幅度收縮，特別是信託受到了較大影響，ABS規模總體下降。

　　加上去年2月份，中基協“4號文”明確規定，投資於房地產價格上漲過快熱點城市普通住宅地產項目的私募管理計劃，暫不予備案；

　　今年1月12號，中基協對委託、信託貸款及借貸性質資產也不再備案，圍堵非標。

　　一系列的政策及行業調整，促使中國房地產基金的發展從過去債券性投資徹底轉向股權投資，從早期的短期投資向長期持有型的角色轉型。

　　“過去，房地產投資對大量投資機構來說是債券性投資，從去年下半年開始呈現出新特點，在投資過程中，機構可以拿到大量股權。

　　二是存量市場催生併購。房地產市場由“增量時代”向“存量時代”轉變，帶來的變化是部分中小房企被大房企併購。我們去年在海南併購了很多項目，在這一過程中會催生併購機會並且能夠獲得投資增值；

　　三是不良資產處理。在比較嚴峻的資金形勢基本面下，不少中小房企的特定項目會產生資金壓力，如果能夠把握基於不良資產和短期流動性的機會，能夠拿到超額收益。” 首泰金信總經理顧紫光稱。

　　“房地產基金作為專業化屬性的投資機構如果參与做債就失去了它的意義。今年上半年資金比較緊張，大的開發商也逐漸開放了股權合作的思維，探索一些合作的渠道。從鼎信長城角度看股權投資，房地產股權投資核心就是一個點，做股權投資就是做價值投資，無非是如何選擇價值的問題。最後回歸到核心的指標就是衡量房地產企業價值的核心指標：IRR或者ROE的水平。”鼎信長城創始合伙人、聯席總裁陳丹認為。

　　ROE就是三個數據的成績：利潤率、周轉率和槓桿率。陳丹認為，就利潤率來講，無非拿地價格相對合理，售價有一定的空間；房企有比較強的品牌和議價能力，在未來持續高壓政策保持不變的環境之下能夠持續發展和盈利，這就是看房企和項目考慮的維度；

　　從周轉率的角度來講，總體還是傾向於能夠快周轉、快運營，快開發、快銷售、快回款。陳丹表示，鼎信傾向選擇高周轉率的項目與企業作為優質合作夥伴；

　　從槓桿率角度來講，今年普遍在降槓桿，這是無法迴避的現實，具體還要看不同的項目選擇上有一定的槓桿撬動的水平，這取決於開發商的資質。

　　顧紫光認為，“做債跟做股是兩種完全不同的思路，做債講究安全性，比如地產公司以多少資產以什麼折扣抵押給資金方、地產公司實力如何等；做股就不一樣了，要考慮中後端的收益。所以，在整個房地產開發過程當中，地產基金要堅持主動管理的理念。比如做工程預算、做項目質量管理的人員配備等。地產基金在這裏扮演開發商的角色，且在這個過程中跟開發商做一些博弈。”

　　就房地產本身的融資來講，一般需要兩種資金，一種是維持房企的正常運營，一種是房地產公司謀發展。

　　合凡資產總經理姜海認為，“地產基金和機構的資金，前幾年很容易發生錯位，要麼是找不到合適的投資項目，要麼是募集成本比較高，造成一些不良項目匆忙上馬。

　　從去年下半年開始調控力度加大，基本上將這兩部分資金劃清了界線：地產基金做發展的事情，信託做房地產公司正常運營的事。所以地產基金起跑之年是今年，調控把不同的領域劃分得越來越清晰了。”

　　如何盤活存量資產

　　去槓桿和嚴監管背景下，常規融資渠道承壓，ABS（資產支持證券）這種新興的融資工具發行規模逐年攀升，從最初的嘗試演變為實體企業重要的融資來源。

　　2014年企業ABS發行量僅400億左右，到2017年發行量已突破8000億元， 近幾年，業內一直認為國內ABS是一個大方向，存量規模有上萬億。

　　不過，目前相關政策不太成熟，使得這方面發展相對緩慢。

　　盛世神州副董事長蔡汝洪認為，“最大的問題在於收益率有限，必須有足夠的流通溢價才能夠大規模推廣，否則投資者不太容易接受。此外，在資產證券化過程中，涉及多項稅收，地產項目要轉為資產證券化，從主體變更到持有名下的主體涉及到很多的稅收，歐美髮達國家有專門的法規，所以我們非常期待類似歐美國家的ABS法律規範出台。”

　　資金趨緊下，可以說，目前中國的房地產走向是增量時代向存量時代的轉變。

　　據不完全統計，全國共有4.3億被低估的存量商業資產。如何盤活現有存量資產？租購併舉、租售同權、開發商自持地塊等一系列政策接踵而至。這是否意味着做持有型物業的地產基金是否迎來了春天？

　　光大安石執行董事萬水航認為，持有型物業有自己的生命周期，不同的階段回報不一樣，即使走到衰退期，還可以考慮在市場找更好的替代性用途。

　　持有型物業基金就跟上市公司一樣，可以直接帶來收入，現金流非常好。

　　目前來講，做持有性物業基金比開發基金難的多，因為可選擇的區域和機會少，受宏觀經濟、產業結構升級消費升級等等因素影響。

　　姜海認為，“中國做住宅已經非常成熟，但是做持有型物業的機構目前還很少，運營的公司特別是高端運營團隊非常稀缺。能在這一領域快速突破取得市場業績的機構，很有可能成為未來中國房地產基金的新銳。”

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