今日，國土部部長姜大明的兩段話引起市場廣泛關注。

　　“一是住房供地，政府將不再垄斷” 。國土資源部部長姜大明今天表示，我國將研究制定權屬不變、符合規劃條件下，非房地產企業依法取得使用權的土地作為住宅用地的辦法，深化利用農村集體經營性建設用地建設租賃住房試點，推動建立多主體供應、多渠道保障租購併舉的住房制度，讓全體人民住有所居。政府將不再是居住用地唯一提供者。

　　“二是我國宅基地也將‘三權分置’”。姜大明透露，我國將探索宅基地所有權、資格權、使用權“三權分置”，落實宅基地集體所有權，保障宅基地農戶資格權，適度放活宅基地使用權。他強調，這是一項重大理論和實踐創新。但城裡人到農村買宅基地口子不開，嚴禁下鄉利用宅基地建別墅大院、私人會館。

　　如何理解這兩段話的深刻含義？

　　這是否意味着農地可以直接入市？

　　一位不願具名的土地專家接受證券時報記者採訪時表示，住宅用地政府不再垄斷的理解不夠準確，客觀來說，真正的含義是，原來住房供地都是國有建設用地，農村集體建設用地入市需要經過政府征地轉化為國有建設用地，這次明確了以後住宅用地將不僅是國有建設土地供應，農村集體建設用地也將參与供應，但是只能通過建設租賃住房的方式入市，而且是在政府統一規劃下建設，並不是真正打破垄斷。

　　而對於宅基地三權分置說法，他認為，客觀來說，這次核心是提出宅基地使用權的概念，原來對於宅基地沒有提過“使用權”，這次提出未來將“適度放活宅基地使用權”，但是對於使用權將來怎麼流通，具體有何限制，並沒有明確，只是為未來放活做鋪墊。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進則認為，此類政策思路或是對集體建設用地尤其是宅基地的“解放”，利好部分大城市周邊宅基地的盤活。但也有兩個紅線或底線。第一、土地屬性不改變，還是屬於集體建設用地。第二、允許租賃住房產品先探索，其他產品類似普通住宅是否跟進還要看後續改革的進度。

　　嚴躍進認為，類似政策下，關於小產權房的討論或會繼續增加。必須強調一點是，小產權房是在無審批、無監管的非法用地上建成，定性為違法違章建築，沒有轉正的可能。本身也不是在常規意義上的類似宅基地上建設，更多是一些農村經營性用地，其和宅基地不是一個土地概念。所以小產權房依然會管制，而合規的宅基地將獲得優先改革的機會。

　　那麼，國土部部長的這兩段話透露出的信息，是否意味着會帶來大量農地入市，對房地產市場帶來衝擊？

　　上述不願具名的土地專家認為，過去的農村集體建設用地改革很多年了，但是直到現在也沒有什麼實質性的進展，他判斷宅基地的改革應該會更加謹慎，因為涉及到農村居民的居住問題，力度和進展會有多大可想而知。

　　他同時指出，這次國土部部長講話中的用詞說“研究制定”和“探索”，這隻是剛剛開始，未來還要進一步試點，到將來推開也是有限範圍內，因此對房地產市場的影響不會有市場預期那麼大。

　　實際上，農村集體經營性建設用地直接入市已經呼籲了很多年。此前，2015年，國家提出在北京市大興區、天津市薊縣等33個縣市試點農村集體經營性用地入市。後來《土地管理法》修改，改掉了不準農村集體建設用地直接入市的條款。

　　去年，為落實“房住不炒”，國土部和住建部聯合確定第一批在北京、上海、瀋陽、南京、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶、成都等13個城市開展利用集體建設用地建設租賃住房試點，這也是為了增加租賃住房供應，緩解住房供需矛盾，構建購租並舉的住房體系，建立健全房地產平穩健康發展長效機制。

責任編輯：馬龍 SF061